Nowa jakość w stosunkach deweloper - nabywca

Cel regulacji

9 czerwca 2011r. do Marszałka Sejmu RP został skierowany poselski projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (druk sejmowy nr 4346), uchwalony ostatecznie we wrześniu 2011r. Celem regulacji jest wprowadzenie zasad ochrony nabywcy lokalu, w sytuacji, gdy deweloper zobowiąże się do ustanowienia w stosunku do niego odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz do przeniesienia na nabywcę własności tego lokalu lub własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Podkreślić należy, że przedmiotem ochrony nowej ustawy jest zarówno lokal mieszkalny, jak i dom jednorodzinny; ponadto przepisy regulacji mają zastosowanie także do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Ustawa obejmuje ochroną nabywców – osoby fizyczne, uprawnione do uzyskania i przeniesienia własności prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na podstawie umowy deweloperskiej.

Potrzeba zmian

W uzasadnieniu projektu jego autorzy wskazywali, że obecne przepisy nie chronią w zadowalającym stopniu interesów nabywców występujących w roli klientów firm deweloperskich. Obecnie klient firmy deweloperskiej może znaleźć się w bardzo niekorzystnej sytuacji, ponieważ to on jest podmiotem, którego obarcza ryzyko inwestycji dewelopera. Wskazać należy, że w większości państw członkowskich Unii Europejskiej sytuacja wygląda odwrotnie – na rynku nieruchomości podmiotem chronionym przez państwo jest nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Nowe uprawnienia nabywców i odpowiadające im obowiązki deweloperów

Zgodnie z przepisami  ustawy od kwietnia 2012r. wprowadzony zostanie nadzór nad dysponowaniem przez dewelopera powierzonymi mu środkami. W szczególności nastąpi to poprzez zobowiązanie dewelopera do zapewnienia nabywcom lokalu lub domu jednorodzinnego jednego z następujących instrumentów ochrony:
zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i umowy ubezpieczeniowej, otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej.
Dodać należy, że deweloper ma obowiązek zapewnienia co najmniej jednego z wymienionych instrumentów. Na rachunkach powierniczych będą gromadzone środki na budowę lokalu. Będą one stanowić zabezpieczenie na wypadek upadłości dewelopera – wypłata środków na rzecz dewelopera nastąpi po ustanowieniu i przeniesieniu prawa na nabywcę. Umowa deweloperska powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Podstawą do skorzystania z uprawnień przewidzianych przez ustawę jest zawarcie przez nabywcę i dewelopera tzw. umowy deweloperskiej. Na podstawie tej umowy deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu lub prawa do domu jednorodzinnego. Nabywca ze swej strony zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera (na poczet ceny nabycia prawa). Co istotne, zobowiązanie dewelopera dotyczy ustanowienia i przeniesienia na nabywcę prawa po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego.

Kancelaria Prawna Skarbiec