Trudno o kupca nie tylko, gdy lokal ma nierynkową cenę
Mieszkania, których właściciele nie sprzedali przez przynajmniej pół roku są w największych miastach o 21% droższe od tych, które trafiły do sprzedaży w ostatnich sześciu miesiącach. O kupca trudno nie tylko, gdy lokal ma nierynkową cenę, ale też gdy metraż mieszkania nie przystaje do potrzeb kupujących.
Coraz trudniej znaleźć nabywcę na używane mieszkanie. W listopadzie zeszłego roku sprzedaż trwała przeciętnie pięć miesięcy od wystawienia oferty na rynek do zawarcia umowy finalnej i był to najdłuższy okres od stycznia 2009 roku, od kiedy Home Broker zbiera te dane. Wstępne wyniki za grudzień sugerują, że sytuacja tylko nieznacznie się poprawiła. Dla porównania w marcu ub.r., kiedy Home Broker zanotował rekordowe skrócenie procesu sprzedaży, cały proces trwał około trzech miesięcy. Nie oznacza to jednak, że nie można znaleźć nabywcy jeszcze szybciej. Kluczem jest zaproponowanie ceny zbliżonej do rynkowej, która nie odstraszy potencjalnych kupujących. Niestety sprzedający nie zawsze są na tyle elastyczni.
Charakterystyka ofert mieszkań niesprzedanych przez pół roku na tle nowej oferty | ||||
Miasto | W ofercie krócej niż 6 miesięcy | W ofercie 6 miesięcy i dłużej | ||
cena (za m kw.) | cena całkowita | cena (za m kw.) | cena całkowita | |
Białystok | 4 756 zł | 252 757 zł | 4 921 zł | 293 910 zł |
Bydgoszcz | 4 173 zł | 230 542 zł | 4 077 zł | 268 926 zł |
Gdańsk | 6 275 zł | 353 841 zł | 6 235 zł | 390 425 zł |
Gdynia | 6 166 zł | 342 652 zł | 6 554 zł | 421 874 zł |
Katowice | 4 049 zł | 244 583 zł | 3 918 zł | 264 328 zł |
Kraków | 7 293 zł | 438 037 zł | 7 692 zł | 534 492 zł |
Lublin | 5 221 zł | 295 593 zł | 5 084 zł | 319 031 zł |
Łódź | 4 095 zł | 227 931 zł | 4 555 zł | 321 278 zł |
Poznań | 5 855 zł | 342 592 zł | 6 269 zł | 441 492 zł |
Szczecin | 4 543 zł | 272 199 zł | 4 530 zł | 302 503 zł |
Warszawa | 8 872 zł | 544 251 zł | 9 312 zł | 659 616 zł |
Wrocław | 6 610 zł | 376 283 zł | 6 800 zł | 409 164 zł |
Średnia ważona | 6 814 zł | 403 366 zł | 7 216 zł | 489 266 zł |
Cena zawyżona o 21%
Potwierdzają to dane Home Broker o ofertach sprzedaży mieszkań. Lokale, które zostały wprowadzone do sprzedaży przeszło pół roku temu są znacznie droższe od tych, co do których chęć sprzedaży została ogłoszona w ostatnich 6 miesiącach. Różnica w cenie dla wszystkich 12 badanych miast wynosi przeciętnie 21%. W Łodzi jest to prawie dwukrotnie więcej. Niesprzedane lokale wprowadzone do oferty przeszło pół roku temu kosztują przeciętnie 321 tys. zł, czyli o 41% więcej niż te wprowadzone w ostatnich 6 miesiącach (228 tys. zł). Po drugiej stronie znajdują się takie miasta jak Katowice, Lublin czy Wrocław, gdzie różnica w całkowitej cenie starych i nowych ofert sprzedaży mieszkań nie przekracza 8 – 9%. Ceny ofertowe lokali, których ogłoszenie o sprzedaży przypada na ostatnie 6 miesięcy to odpowiednio 245, 296 i 376 tys. zł. Starsze oferty są wycenione na przeciętnie 264, 319 i 409 tys. zł.
Różnica w cenach ofertowych metra kwadratowego nie jest aż tak duża. Wynosi ona przeciętnie około 6% - wynika z szacunków Home Broker dla 12 badanych miast. Z największą mamy do czynienia w Łodzi. Nowe oferty sprzedaży mieszkań posiadają średnią cenę na poziomie 4,1 tys. zł za m kw. W przypadku starszych ofert sprzedaży średnia jest o 11% wyższa i wynosi 4,6 tys. zł za m kw. Są jednak też miasta, w których przeciętna cena ofertowa metra mieszkania ze starych ogłoszeń jest niższa niż w nowych. Jest tak na przykład w Bydgoszczy, Gdańsku, Katowicach, Lublinie i Szczecinie.
… i o 9 metrów za duże
Czemu więc całkowite ceny mieszkań ze starszych ofert są znacznie wyższe od nowych, a w przypadku przeciętnej ceny metra kwadratowego różnica nie jest już tak duża? Wytłumaczenia można szukać w tym, że obecnie na rynku znacznie trudniej sprzedać mieszkanie duże. Właśnie dlatego w ofercie „zalegają” większe mieszkania. Przeciętna powierzchnia lokalu, którego sprzedaż rozpoczęła się przynajmniej pół roku temu to 66,8 m kw. Dla porównania w nowych ofertach sprzedaży średnia powierzchnia mieszkania wynosi 58,2 m kw., czyli o prawie 9 metrów mniej. Szczególnie teraz, gdy rekomendacja S i rosnące oprocentowanie kredytów obniżyły zdolność kredytową Polaków, osoby posiadające mieszkania o powierzchni większej niż 50 – 60 m kw. mogą odczuć spadek zainteresowania ze strony kupujących. Trzeba bowiem pamiętać, że w Polsce prawie trzy czwarte transakcji odbywa się z udziałem finansowania bankowego – wynika z szacunków Home Broker.
Charakterystyka ofert mieszkań niesprzedanych przez pół roku na tle nowej oferty (c.d.) | ||||
Miasto | W ofercie krócej niż 6 miesięcy | W ofercie 6 miesięcy i dłużej | ||
powierzchnia | liczba pokoi | powierzchnia | liczba pokoi | |
Białystok | 54,5 | 2,6 | 61,0 | 2,9 |
Bydgoszcz | 55,6 | 2,5 | 67,1 | 2,8 |
Gdańsk | 56,6 | 2,6 | 63,9 | 2,8 |
Gdynia | 55,6 | 2,5 | 63,5 | 2,7 |
Katowice | 58,8 | 2,5 | 67,4 | 2,7 |
Kraków | 59,0 | 2,4 | 68,8 | 2,7 |
Lublin | 57,0 | 2,6 | 63,5 | 2,9 |
Łódź | 53,7 | 2,1 | 69,0 | 2,6 |
Poznań | 59,3 | 2,4 | 71,3 | 2,7 |
Szczecin | 61,1 | 2,6 | 68,1 | 2,9 |
Warszawa | 59,6 | 2,5 | 69,1 | 2,7 |
Wrocław | 58,3 | 2,5 | 61,2 | 2,6 |
Średnia ważona | 58,2 | 2,5 | 66,8 | 2,7 |
Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości Home Broker
Dołącz do dyskusji: Trudno o kupca nie tylko, gdy lokal ma nierynkową cenę