Nieruchomości inwestycyjne - kupno mieszkań w 'wielkiej płycie' (PRL) - okazja czy pułapka

Kiedy rozpoczęła się masowa budowa mieszkań w Polsce? Kilka słów o historii „wielkiej płyty”

Początki blokowisk stawianych na tzw. wielkiej płycie sięgają lat 60. XX wieku. Na przestrzeni kilkudziesięciu lat wiele nieruchomości wyburzono, a jeszcze więcej jest codziennie użytkowanych aż do dziś.

Ogólnopolskie badania stanu technicznego budynków z czasów PRL wskazują, że takie obiekty w dalszym ciągu mogą być spokojnym miejscem do życia przez kolejne ponad 100 lat.

Czy wiesz, że…? Pierwszy blok z wielkiej płyty w Polsce powstał w 1957 roku na warszawskich Jelonkach. Dodatkowo w latach 1971–1980 w Polsce zbudowano 2,6 miliona nowych mieszkań, co dało miejsce do zamieszkania dla około 10 milionów osób. Rekordowym rokiem był 1978, kiedy oddano do użytku 284 tysiące lokali.

Dlaczego warto inwestować w mieszkania z „wielkiej płyty”?

Jest mnóstwo powodów, dla których warto zdecydować się na inwestycje w nieruchomości znajdujące się na osiedlach wykonanych z „wielkiej płyty”. To wieloletnie konstrukcje, które mimo upływu lat nie straciły na wartości – głównie za sprawą doskonałej lokalizacji i ciągle rosnących cen budynków mieszkalnych.

Zanim zdecydujesz się na inwestycję wolnego kapitału w mieszkania z „wielkiej płyty”, koniecznie poznaj kluczowe atuty takich nieruchomości. W kontekście inwestycyjnym to przede wszystkim szansa na optymalizację kosztów i pokaźne zyski – zarówno z wynajmu, jak i ze sprzedaży wyremontowanego mieszkania.

1. Niższy koszt zakupu

Mieszkania w blokach z okresu PRL są tańsze niż nowe apartamenty w inwestycjach deweloperskich. Często wynika to z aktualnego stanu technicznego. Wiele mieszkań z „wielkiej płyty” od razu nadaje się do gruntownego remontu. To dodatkowe koszty inwestycyjne, które jednak zwrócą się z nawiązką przy sprzedaży takiej nieruchomości.

A może szukasz nieruchomości PRL z rynku wtórnego, ale nie możesz trafić na sensowne ogłoszenie? Możesz skorzystać z portalu ogłoszeniowego https://gratka.pl. W jednym miejscu znajdziesz wiele ofert sprzedaży mieszkań z „wielkiej płyty” w korzystnych cenach – zarówno w stolicy, jak i innych lokalizacjach w całej Polsce.

2. Doskonała lokalizacja – atrakcyjna pod wynajem lub sprzedaż

Większość osiedli z „wielkiej płyty” powstała w strategicznych miejscach miast: blisko centrum, w pobliżu szkół, przedszkoli, sklepów i przystanków komunikacji miejskiej. To wygodne dla potencjalnych nabywców. Takich udogodnień poszukują też najemcy, szczególnie rodziny z dziećmi.

3. Doskonale zmodernizowane osiedla

Wiele bloków z „wielkiej płyty” zostało poddanych termomodernizacji. To znacznie poprawiło ich estetykę i efektywność energetyczną. Wyremontowane klatki schodowe i nowe windy zwiększają komfort mieszkania. Takie czynniki mogą wpłynąć na wzrost wartości inwestycyjnej nieruchomości.

W 2023 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozpoczęło proces porządkowania zasad budowy budynków jednorodzinnych. Kluczowe zmiany to m.in. zwiększenie odległości między blokami, balkony zapewniające prywatność dla domowników, a także komfortowe place zabaw na dużych osiedlach mieszkalnych.

Wiele osiedli z „wielkiej płyty” zostało poddanych modernizacji. Dzięki temu całe osiedla są dostosowywane do nowych wymogów prawnych. Co w związku z tym? W ten sposób zwiększa się realna wartość kupowanej nieruchomości.

4. Stabilny popyt na wynajem

Mieszkania z „wielkiej płyty” cieszą się zainteresowaniem szczególnie wśród studentów, młodych rodzin oraz osób szukających niedrogich opcji wynajmu. Stabilny popyt pozwala inwestorom osiągać regularne przychody.

W kontekście inwestycyjnym to bardzo dobra decyzja, która daje realną szansę na pokaźny zwrot poniesionych kosztów – nawet jeśli te sięgają kilkuset tysięcy złotych. W ciągu kilku lat wartość nieruchomości może wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent.

Dane statystyczne GUS z II kwartału 2024 roku wskazują, że na przełomie 2023 i 2024 roku ceny nieruchomości mieszkalnych wzrosły o 17,7% na rynku pierwotnym. W przypadku rynku wtórnego wzrost jest jeszcze większy, bo aż o 19,2%.

Czy zakup mieszkania na „wielkiej płycie” jest ryzykowny? Poznaj ryzyko inwestycyjne, zanim podejmiesz decyzję!

Niestety, ale mimo licznych zalet inwestowania w nieruchomości z rynku wtórnego, szczególnie te na „wielkiej płycie”, to jednak taki pomysł inwestycyjny nie pozostaje bez minusów. Kluczowe problemy, jakie możesz napotkać w przypadku takiej formy gromadzenia majątku to m.in. problemy techniczne z mieszkaniem i całym budynkiem, często niejasne statusy własnościowe, a także przestarzałe układy pokoi.

1. Stan budynku i instalacji

Mieszkania na osiedlach z wielkiej płyty, budowane głównie w latach 60., 70. i 80. po prostu niszczeją. Z biegiem lat mury pękają, a cała konstrukcja budynku staje się osłabiona.

Dodatkowo przestarzałe instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne czy ogrzewanie mogą wymagać kosztownych modernizacji. Zwróć też uwagę na stan elewacji, izolacji termicznej i dachu. Jeśli budynek nie przeszedł termomodernizacji, prawdopodobnie nie spełnia aktualnych norm środowiskowych.

Im więcej problemów wykryjesz po zakupie mieszkania z „wielkiej płyty”, tym wyższe będą koszty doprowadzenia nieruchomości do odpowiedniego stanu. To spore ryzyko – zbyt duże wydatki zmniejszają Twoje zyski, a w skrajnych przypadkach może okazać się, że zakup mieszkania pozwoli Ci zaledwie wyjść na tzw. zero.

2. Starzejąca się infrastruktura budynków

Osiedla z „wielkiej płyty” często znajdują się w starszych częściach miast. To może wiązać się z ograniczoną dostępnością nowoczesnych udogodnień, np. infrastruktury światłowodowej.

Częste problemy dotyczą także:

• miejsc parkingowych;
• przestarzałych placów zabaw;
• nieestetycznych, a niekiedy nawet niebezpiecznych klatek schodowych.

Mieszkania na osiedlach z „wielkiej płyty” są często pożądane przez studentów poszukujących lokum na wynajem. Dla inwestora to zarówno plus, jak i minus. Z jednej strony łatwiej znaleźć najemcę, natomiast z drugiej blok przepełniony studentami raczej nie zachęci dużej rodziny z małymi dziećmi do wynajmu lub zakupu mieszkania.

3. Trudności z adaptacją wnętrz

Układ mieszkań w budynkach z wielkiej płyty często charakteryzuje się mało funkcjonalnymi rozwiązaniami. O jakich problemach mowa? To głównie: małe kuchnie, ciasne łazienki, wąskie korytarze.

Wysokie koszty dostosowania wnętrz do współczesnych standardów budowlanych mogą stanowić dodatkowe obciążenie dla inwestora. Często zdarza się, że niektórych ścian i instalacji nie da się przenieść w inne miejsce. Wtedy problemy się nawarstwiają, a szanse na dobry zarobek topnieją w mgnieniu oka.

4. Problem z odsprzedażą

Mieszkania w wielkiej płycie są popularne ze względu na doskonałą lokalizację – najczęściej bliskie otoczenie centrum miasta. W miarę rozwoju rynku nieruchomości kupujący częściej preferują nowe budownictwo, które oferuje wyższy standard techniczny i estetyczny. To sprawia, że mieszkania w wielkiej płycie mogą wolniej zyskiwać na wartości lub wręcz ją tracić.

Kiedy zadbasz o remont kupionego mieszkania z czasów PRL i dostosujesz je do nowoczesnych standardów – wtedy szanse na zwrot z takiej inwestycji są naprawdę spore.

W jaki sposób zminimalizować ryzyko związane z inwestycją w mieszkanie z „wielkiej płyty”?

Planujesz inwestycję w mieszkanie z „wielkiej płyty”, ale obawiasz się ryzyka, o którym wspomnieliśmy wcześniej? Są sposoby, aby uniknąć rozczarowania i przede wszystkim ryzyka, że zainwestowane pieniądze nie przyniosą zysku lub, co gorsza, wygenerują odczuwalną stratę.

Zanim zdecydujesz się kupić nieruchomość na osiedlu z „wielkiej płyty”, zapamiętaj 5 wskazówek:

1. Przeanalizuj stan techniczny i prawny – dowiedz się, jakie prace termomodernizacyjne zostały przeprowadzone, kiedy miał miejsce ostatni remont samego mieszkania. Sprawdź też księgi wieczyste, w których znajdziesz informacje o ewentualnych wierzytelnościach i zadłużeniach ciążących na nieruchomości.
2. Oceń dostępne udogodnienia w okolicy – poznaj dostępność komunikacji, infrastruktury i terenów zielonych oraz plany zagospodarowania przestrzennego. Atrakcyjna lokalizacja zwiększa wartość mieszkania. To ważne, jeśli myślisz o nim wyłącznie jako o inwestycji.
3. Dokonaj analizy lokalnego rynku nieruchomości – zarówno pod kątem sprzedaży, jak i wynajmu mieszkania. W ten sposób ocenisz potencjał mieszkania w kontekście inwestycyjnym.
4. Skorzystaj z pomocy rzeczoznawcy – ekspert oceni stan konstrukcji, spoin między płytami oraz ewentualne problemy, takie jak wilgoć czy mostki termiczne. W ten sposób unikniesz kosztownych remontów nieruchomości.
5. Przeanalizuj koszty eksploatacji i czynsz – sprawdź wysokość czynszu, koszty ogrzewania oraz stan funduszu remontowego wspólnoty. W ten sposób łatwiej oszacujesz potencjalne zyski i przestrzeń na podwyższenie ceny wynajmu mieszkania.

Inwestowanie w mieszkania z „wielkiej płyty” to okazja, ale wymaga staranności w planowaniu inwestycji. Choć taki rodzaj nieruchomości to zdecydowanie niższy koszt zakupu w porównaniu do lokali z rynku pierwotnego, dobra lokalizacja i stabilny popyt na wynajem, to jednak musisz liczyć się ze sporym ryzykiem inwestycyjnym. Rozsądne planowanie pomoże Ci rzetelnie ocenić potencjał inwestycyjny mieszkania.

Bibliografia:

1. https://pl.wikipedia.org/wiki/Gospodarka_mieszkaniowa_w_PRL
2. https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/przyjaznemiejsce-czyli-mieszkac-po-ludzku-porzadkujemy-zasady
3. https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/wskazniki-cen-lokali-mieszkalnych-w-2-kwartale-2024-roku,12,24.html