Od 2011 roku "Rodzina na swoim" może być niedostępna w części miast

Znamy już limity cenowe w programie „Rodzina na Swoim” dla 15 województw. Póki co jedynie wojewoda podkarpacki nie podjął decyzji w tej sprawie. Średni limit ceny m kw. kwalifikujący do rządowego wsparcia wzrośnie od 1 października o 0,6% dla miast wojewódzkich, a dla pozostałych obszarów o 2,2%. Zmiany w poszczególnych województwach są jednak bardzo zróżnicowane.

Ponad 9 tys. zł za m kw. w stolicy

Wśród miast wojewódzkich największy wzrost limitu ceny nastąpi w Warszawie. Od 1 października z dofinansowaniem będzie tu możliwe nabycie mieszkania, którego cena nie przekroczy poziomu 9080,4zł. Jest to najwyższy limit w Polsce. Z drugiej strony największy spadek limitu w miastach wojewódzkich nastąpi w Opolu. Od następnego miesiąca będzie można skorzystać tam z rządowego wsparcia przy zakupie nieruchomości o cenie nieprzekraczającej 5690,3zł za m kw. Oznacza to spadek o 5,2%. Najniższe ceny w gronie miast wojewódzkich obowiązują natomiast w Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim. W miastach tych nabywcy mogą skorzystać z programu „Rodzina na Swoim” tylko wówczas, gdy cena kredytowanej nieruchomości nie przekracza 4485,6zł za m kw.

Największy wzrost w województwie świętokrzyskim

Jeszcze większe dysproporcje widoczne są na obszarach poza miastami wojewódzkimi. Największy wzrost w tej grupie nastąpi od 1 października na terenie województwa świętokrzyskiego. Ze wsparcia w spłacie kredytu będzie tu można skorzystać w przypadku nieruchomości o cenie do 4161,1 zł za m kw., czyli o blisko 19% więcej niż w poprzednim okresie. Na drugim biegunie znajduje się województwo opolskie z wyłączeniem samego Opola. Dojdzie tu bowiem do spadku limitu ceny o blisko 8% do poziomu 5552,5 zł za m kw.

Coraz więcej rodzin może zamieszkać na swoim

Zmiany limitów cen spowodują, że więcej mieszkań będzie spełniało wymogi stawiane przez rządowy program. Zgodnie z danymi Home Broker od 1 października w 13 dużych miastach cena aż 64% mieszkań o powierzchni do 75 m kw. będzie niższa od ustawowego progu. Oznacza to wzrost o 3 pkt. proc. względem poprzedniego okresu.
Najbardziej imponujący wzrost dostępności nastąpi oczywiście w Warszawie. W III kwartale 2010 do rządowego dofinansowania kwalifikowało się 38% mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, podczas gdy w IV kwartale będzie to już 64%. Spory wzrost dostępności nastąpi także w Lublinie, choć mimo wzrostu miasto to pozostaje przykładem wyjątkowo małej dostępności programu. Od 1 października w programie „Rodzina na Swoim” będzie tu można nabyć co czwarte mieszkanie, co wciąż jest jednak skromnym wynikiem. Na drugim biegunie znajduje się Białystok. Dostępność spadła tu o 6 pp. W dalszym ciągu jest ona jednak na wysokim poziomie i wynosi 62%.

Ogromne różnice w dostępności

Najmniejszy wybór spośród mieszkań dostępnych w programie „Rodzina na Swoim”, poza Lublinem, wciąż utrzymuje się Krakowie i Gdyni. Jest to od 25% do 31% dostępnych w sprzedaży mieszkań o powierzchni do 75 m kw. Na drugim biegunie znajdują się takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Toruń, gdzie niemal każde mieszkanie można kupić korzystając z rządowego wsparcia.

Mniejszy limit w przyszłym roku – wyraźny spadek dostępności

Czwarty kwartał br. może być jednak ostatnim, w którym dostępność mieszkań na kredyt z dopłatą będzie tak duża. Rząd pracuje bowiem nad znaczną modyfikacją programu. Jedną z proponowanych zmian jest zmniejszenie mnożnika, z użyciem którego wyliczane są limity, z 1,4 obecnie do 1,3. Taka zmiana zmniejszyłaby przeciętną dostępność mieszkań w 13 przebadanych miastach z 64% do 53%, zatem aż o 11 pkt. proc., chociaż wciąż na kredyt z dopłatą można byłoby kupić ponad połowę mieszkań.
Jeszcze dalej w reformie programu chce pójść Ministerstwo Finansów, które forsuje odejście od stosowania mnożnika. Byłby to powrót do wersji z początków obowiązywania „Rodziny na swoim”, gdy zainteresowanie programem było śladowe. Przyjęcie tego wariantu spowodowałoby, że w wielu miastach z programu praktycznie nie dałoby się skorzystać. Taki byłby los kredytów z dopłatą w Gdyni, Krakowie, Lublinie, Szczecinie, Warszawie i Wrocławiu. Średnia dostępność mieszkań w badanych 13 miastach spadłaby do 17%.

Do obliczenia dostępności wykorzystaliśmy dane o cenach zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. W praktyce dostępność mogłaby być jeszcze mniejsza, bo reforma programu zakłada też wyłączenie z niego mieszkań z drugiej reki. Inna planowana modyfikacja – tym razem na plus – to udostępnienie kredytów z dopłatą singlom (mieliby możliwość zakupu mieszkań o metrażu do 50 m kw., ale dopłata przysługiwałaby tylko do 30 m kw.). Program miałby wygasnąć z końcem 2012 r.

Kontrowersje wokół limitów

Zasady ustalania limitów w poszczególnych miastach i województwach wzbudzają kontrowersje. Dziwić mogą po pierwsze duże rozbieżności między poziomami, a także tendencjami w zmianach limitów obliczanych przez wojewodów w różnych częściach Polski. Po drugie zastanawiające jest to, że w większości województw limity rosną, chociaż boom na rynku budownictwa mieszkaniowego zakończył się już prawie trzy lata temu, a co za tym idzie spaść powinien koszt odtworzenia budynków mieszkalnych. Wyjaśnienie tych kwestii kryje się w metodologii obliczania limitów, która daje dosyć dużą swobodę wojewodom w określaniu ich poziomów.

Limity cenowe wyznaczane są na podstawie średniej arytmetycznej z ostatnich dwóch odczytów wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, którą mnoży się przez współczynnik 1,4. Wskaźniki te ustalane są przez wojewodów w oparciu o aktualne dane GUS dotyczące przeciętnych kosztów budowy mieszkań w budownictwie wielorodzinnym (są wyznaczane na podstawie kwestionariuszy B-09 wypełnianych przez deweloperów). Jednak podstawą dla wojewodów są obok danych gromadzonych przez GUS także własne analizy. Tu może kryć się częściowe wyjaśnienie dużych rozbieżności w poziomach limitów między województwami.

Bardzo ważne jest również to, że koszty brane pod uwagę mają wymiar historyczny, tzn. odnoszą się do już zakończonych budów. Są to m.in. wydatki na zakup gruntów, wznoszenie budynków, instalacji, urządzeń, finansowania budowy i wreszcie podatku VAT. Fakt historyczności tych kosztów – obecnie kończone budowy były rozpoczynane i kontraktowane w czasie obowiązywania znacznie wyższych cen materiałów i robocizny – może częściowo wyjaśniać dlaczego limity stale rosną, chociaż na rynku ceny spadły, przynajmniej w odniesieniu do tych z okresu 2007-2008. Warto też podkreślić, że liczba kończonych obecnie inwestycji jest relatywnie niewielka. Powoduje to, że otrzymywane przez wojewodów dane mogą charakteryzować się dużą przypadkowością – oddanie dużej inwestycji o wysokim standardzie lub mieszkań wykończonych zamiast lokali w stanie deweloperskim może znacznie zawyżyć statystyki.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek
Home Broker