Na jakie mieszkanie stać w Polsce rodzinę? Katowicką na apartament, krakowską na 2 pokoje
Banki chcą pożyczyć statystycznej rodzinie w Katowicach kwotę wystarczającą na zakup mieszkania o powierzchni aż 123 m kw. W Krakowie i Sopocie byłoby to o ponad połowę mniej. Paradoksalnie im większe miasto i zarobki tym mniejszy lokal można kupić.
O tym jak drogie są mieszkania w danym miejscu dobitnie świadczy stosunek zarobków do ceny przeciętnego lokalu. Zgodnie z badaniem przeprowadzonym przez Home Broker, trzy na cztery mieszkania są w Polsce kupowane z pomocą kredytu. Wydaje się więc że, bardziej adekwatnym miernikiem dostępności własnego M wydaje się wskaźnik powierzchni przeciętnego mieszkania jakie można kupić za zdolność kredytową.
Badanie zdolności kredytowej zostało przeprowadzone w 22 bankach dla trzyosobowej rodziny. Przyjęto ponadto optymistyczne założenie, że obie osoby dorosłe pracują i osiągają dochody z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony na poziomie średniej w danym mieście. Dodatkowo rodzina posiadała na utrzymaniu jeden samochód, a kredyt zaciągany był na 30 lat przy założeniu rat równych i z możliwie niskim wkładem własnym.
W złotych pożyczysz więcej
Przeciętna zdolność kredytowa w złotych jest o 20% wyższa niż w przypadku kredytu we wspólnej walucie. Można ten wynik łączyć z regulacją wprowadzoną rekomendacją S. W przebadanych 15 miastach najniższą zdolność kredytową posiadałaby modelowa rodzina w Bydgoszczy, gdzie poziom dochodów jest najniższy. Byłoby to przeciętnie 365 tys. zł w rodzimej walucie i 305 tys. zł w euro. Na drugim biegunie znajduje się Warszawa. Trzy osoby mogłyby tu liczyć odpowiednio na 613 tys. zł kredytu w złotych i 502 tys. zł we wspólnej walucie, ponieważ dochody modelowej rodziny są tu najwyższe.
Możliwości finansowe rodzin w wybranych miastach | |||
Miasto | Wspólny dochód rodziny w modelu "2+1" [netto] | Mediana zdolności kredytowej | |
W PLN | W EUR | ||
Bydgoszcz | 4 397 zł | 365 382 zł | 305 000 zł |
Białystok | 4 495 zł | 374 435 zł | 305 800 zł |
Łódź | 4 516 zł | 376 375 zł | 313 850 zł |
Lublin | 4 541 zł | 378 684 zł | 315 600 zł |
Toruń | 4 538 zł | 385 307 zł | 315 400 zł |
Rzeszów | 4 653 zł | 389 023 zł | 325 500 zł |
Kraków | 4 884 zł | 414 881 zł | 339 400 zł |
Szczecin | 4 951 zł | 420 309 zł | 362 800 zł |
Gdynia | 5 107 zł | 433 919 zł | 355 350 zł |
Wrocław | 5 069 zł | 436 253 zł | 377 400 zł |
Poznań | 5 225 zł | 445 250 zł | 385 000 zł |
Sopot | 5 550 zł | 484 350 zł | 390 000 zł |
Gdańsk | 5 761 zł | 509 950 zł | 420 000 zł |
Katowice | 6 376 zł | 597 733 zł | 487 950 zł |
Warszawa | 6 527 zł | 612 682 zł | 501 926 zł |
Źródło: banki, GUS | |
Trzyosobowa rodzina kupiłaby apartament w Katowicach
Za przeciętną zdolność kredytową w złotych trzyosobowa rodzina może kupić lokal o średniej powierzchni 74 m kw. Wyniki wskazują na ogromne dysproporcje między poszczególnymi miastami w kraju. Na przykład w Katowicach modelowa rodzina mogłaby sobie pozwolić na zakup 123 m kw. przeciętnego mieszkania. Oznacza to, że poziom cen w stolicy województwa śląskiego jest relatywnie niski w porównaniu do możliwości nabywczych mieszkańców- jak niski? Przyjmując, że zachowane byłyby katowickie relacje zdolności kredytowej i cen mieszkań, to przeciętny metr kwadratowy w Warszawie kosztowałby 4980 zł, we Wrocławiu 3550 zł, w Krakowie 3370 zł, a w Poznaniu 3620 zł. Oznaczałoby to przecenę w tych miastach rzędu od 43 do 54% względem obecnego poziomu.
Najdrożej w Sopocie
Na drugim biegunie znajduje się Sopot. Jako prestiżowa lokalizacja odznacza się jedną z najwyższych średnich cen nieruchomości w kraju. Pod tym względem przewyższa nawet stolicę. Dochody mieszkańców nie są jednak aż tak wysokie, aby konstytuowało to obserwowane tam ceny nieruchomości. Przeciętne wynagrodzenie netto w przyjętym modelu rodziny wynosi bowiem 5 550 zł miesięcznie, co plasuje Sopot pomiędzy poziomem wynagrodzeń Gdańska i Gdyni. Za przeciętną zdolność kredytową modelowa rodzina może tu kupić mieszkanie o powierzchni 52 m kw., czyli przeważnie dwupokojowe. Oznacza to, że poziom cen w Sopocie jest relatywnie wysoki w porównaniu do możliwości nabywczych mieszkańców – jak wysoki? Przyjmując, że zachowane byłyby sopockie relacje zdolności kredytowej i cen mieszkań, to przeciętny metr kwadratowy w Warszawie kosztowałby 11830 zł, we Wrocławiu 8420 zł, w Krakowie 8010 zł, a w Poznaniu 8600 zł. Oznaczałoby to wzrost cen w tych miastach od 3 do 28% względem obecnego poziomu.
Zła sytuacja w Krakowie
Podobnie jak w Sopocie, tak i w Krakowie modelowa rodzina za przeciętną zdolność kredytową mogłaby pozwolić sobie na zakup mieszkania o relatywnie małej powierzchni. Przeciętnie jest to niewiele ponad 53 m kw. Ceny nieruchomości są więc w Krakowie wysokie w porównaniu do możliwości finansowych mieszkańców. Warto też zauważyć że dochody, które warunkują wysokość zdolności kredytowej, są w stolicy Małopolski pomiędzy poziomem Rzeszowskim i Szczecińskim. Ceny nieruchomości są za to w Krakowie o ponad połowę wyższe od wyżej wymienionych miast.
Możliwości zakupowe trzyosobowej rodziny w wybranych miastach (kredyt w PLN) | ||||
Miasto | Wspólny dochód rodziny w modelu "2+1" [netto] | Mediana zdolności kredytowej [w PLN] | Średnia cena ofertowa m kw. mieszkania | Powierzchnia mieszkania, które można kupić wykorzystując w pełni zdolność kredytową w rodzimej walucie [w m kw.] |
Katowice | 6 376 zł | 597 733 zł | 4 862 zł | 122,9 |
Rzeszów | 4 653 zł | 389 023 zł | 4 651 zł | 83,6 |
Szczecin | 4 951 zł | 420 309 zł | 5 031 zł | 83,5 |
Toruń | 4 538 zł | 385 307 zł | 4 746 zł | 81,2 |
Bydgoszcz | 4 397 zł | 365 382 zł | 4 545 zł | 80,4 |
Białystok | 4 495 zł | 374 435 zł | 4 982 zł | 75,2 |
Łódź | 4 516 zł | 376 375 zł | 5 111 zł | 73,6 |
Lublin | 4 541 zł | 378 684 zł | 5 204 zł | 72,8 |
Gdańsk | 5 761 zł | 509 950 zł | 7 015 zł | 72,7 |
Poznań | 5 225 zł | 445 250 zł | 6 745 zł | 66,0 |
Warszawa | 6 527 zł | 612 682 zł | 9 326 zł | 65,7 |
Gdynia | 5 107 zł | 433 919 zł | 6 940 zł | 62,5 |
Wrocław | 5 069 zł | 436 253 zł | 7 157 zł | 61,0 |
Kraków | 4 884 zł | 414 881 zł | 7 767 zł | 53,4 |
Sopot | 5 550 zł | 484 350 zł | 9 354 zł | 51,8 |
Źródło: Home Broker, banki, GUS |
Im większe miasto, tym mniej można kupić
Sześć miast, w których modelowa rodzina może kupić mieszkanie większe od średniej, posiada przeciętną liczbę mieszkańców na poziomie 291 tys., wśród których przeciętne zarobki netto wynoszą 2,5 tys. zł miesięcznie. Do miast tych należą oprócz Katowic także Rzeszów, Szczecin, Toruń, Bydgoszcz i Białystok. W pozostałych dziewięciu miastach modelowa rodzina mogłaby kupić mieszkanie o powierzchni mniejszej niż 74 m kw. Średnia liczba mieszkańców w tym gronie miast wynosi przeszło 610 tys., wśród których przeciętne zarobki wynoszą 2,7 tys. zł. Wbrew obiegowej opinii, statystyczny mieszkaniec dużego miasta, pomimo relatywnie wyższych dochodów, może sobie pozwolić na zakup mniejszego mieszkania.
Możliwości zakupowe trzyosobowej rodziny na tle liczby mieszkańców w wybranych miastach | |||
Miasto | Powierzchnia mieszkania, które można kupić wykorzystując w pełni zdolność kredytową w rodzimej walucie [w m kw.] | Liczba mieszkańców | Średnioważony dochód miesięczny jednego mieszkańca [netto] |
Katowice | 122,9 | 309 | 2 467 zł |
Rzeszów | 83,6 | 173 | |
Szczecin | 83,5 | 406 | |
Toruń | 81,2 | 206 | |
Bydgoszcz | 80,4 | 358 | |
Białystok | 75,2 | 295 | |
Łódź | 73,6 | 742 | 2 734 zł |
Lublin | 72,8 | 349 | |
Gdańsk | 72,7 | 457 | |
Poznań | 66,0 | 554 | |
Warszawa | 65,7 | 1 714 | |
Gdynia | 62,5 | 248 | |
Wrocław | 61,0 | 632 | |
Kraków | 53,4 | 755 | |
Sopot | 51,8 | 38 | |
Źródło: Home Broker, banki, GUS |
Bartosz Turek
Home Broker
Dołącz do dyskusji: Na jakie mieszkanie stać w Polsce rodzinę? Katowicką na apartament, krakowską na 2 pokoje