Ceny mieszkań w dół

Wraz ze słabnącą koniunkturą na rynku mieszkaniowym oczekiwania sprzedających odnośnie do ceny sprzedaży coraz bardziej odstają od tego, na co faktycznie są w stanie przystać potencjalni nabywcy.

W konsekwencji spadku cen transakcyjnych mieszkań różnice między nimi a cenami z ofert wystawianych przez sprzedających stają się coraz bardziej wyraźne. Trend spadkowy cen transakcyjnych obserwujemy od połowy ubiegłego roku analizując dane z wniosków kredytowych składanych przez klientów Open Finance. Z początkiem 2012 roku tendencja spadkowa uległa wzmocnieniu i tylko w ciągu pierwszych czterech miesięcy br. średni spadek cen podliczyliśmy na ok. 5 proc. Ceny ofertowe, które z kolei śledzimy na podstawie ogłoszeń zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl, w porównaniu z cenami dokonywanych transakcji, można określić jako względnie stabilne z lekką tendencją spadkową. Oznacza to ni mniej ni więcej, jak tylko większą gotowość sprzedających do coraz dalej idących ustępstw.

Z największymi różnicami mamy do czynienia na rynku wtórnym w przypadku kawalerek i dużych mieszkań – czteropokojowych i większych. W pierwszym przypadku ceny z transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance odbiegają przeciętnie o ponad 10,4 proc. od średnich cen ofertowych zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl. W segmencie mieszkań największych ta różnica sięga niemal 10 proc. Najmniejsze rozbieżności notujemy w przypadku najpopularniejszych mieszkań, czyli dwu- i trzypokojowych, odpowiednio: 8,1 i 4,2 proc.

Różnice między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań

w rozbiciu na rynek pierwotny i wtórny*

	rynek pierwotny				rynek wtórny
	kawalerka	2-pok.	3-pok.	4-pok. i większe	kawalerka	2-pok.	3-pok.	4-pok. i większe
Kwiecień 2012	-9,09%	-8,21%	-2,37%	-1,64%	-10,42%	-8,13%	-4,21%	-9,99%
Luty 2012	0,14%	-4,00%	-2,33%	-1,97%	-6,15%	-8,75%	-7,12%	-8,17%

*Dane uśrednione dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Źródło: Domiporta.pl, Open Finance.

Także w przypadku rynku pierwotnego, czyli nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów, największe rozbieżności między cenami transakcyjnymi a ofertowymi widać w segmencie lokali jednopokojowych. Ceny ofertowe są niższe średnio o niespełna 9,1 proc. Z kolei z najmniejszą różnicą mamy na tym rynku do czynienia w przypadku mieszkań czteropokojowych i większych.

Jak ceny transakcyjne różnią się od cen ofertowych w poszczególnych miastach

miasto	kawalerka	2-pokojowe	3-pokojowe	4-pokojowe i większe
Gdańsk	-22,3%	-8,8%	-2,1%	-18,3%
Kraków	-0,3%	-15,7%	-11,2%	-8,2%
Łódź	1,7%	-3,3%	-5,3%	1,4%
Poznań	-4,3%	-11,6%	-11,0%	-10,5%
Warszawa	-12,1%	-7,9%	-2,4%	-2,7%
Wrocław	-2,4%	-1,0%	2,7%	-6,1%
ŚREDNIE*	-8,4%	-7,6%	-3,3%	-5,5%

*ważone liczbą transakcji. Źródło: Domiporta.pl, Open Finance.

Niełatwa jest sytuacja osób chcących sprzedać swój lokal. Pojawiają się opinie, że warto zaryzykować i zminimalizować margines negocjacyjny jaki kupujący sobie pozostawia wystawiając niższą cenę – bliską tej za jaką realnie kupujący chce swoje mieszkanie ostatecznie zbyć. Takie podejście daje realną szansę na zwiększenie zainteresowania mieszkaniem i dość szybkie zrealizowanie transakcji. Mimo różnic między cenami ofertowymi a transakcyjnymi jakie opisaliśmy powyżej, sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w pierwszym kwartale 2012 była taka sama jak w analogicznym okresie w roku 2011, a mieszkania mniejsze, głównie dwupokojowe na rynku wtórnym w dalszym ciągu są interesujące dla nabywców – mówi Agnieszka Grotkowska, dyrektor sprzedaży Domiporta.pl. Nie zmienia to jednak faktu, że od wielu miesięcy zdecydowanie mamy do czynienia z rynkiem kupującego – dodaje.

Przedstawione przez nas dane powinny być użyteczne szczególnie dla osób, które przymierzają się do zakupu mieszkania. Trzeba mieć oczywiście na uwadze, że są to dane uśrednione. Nie dysponujemy wiedzą na temat ostatecznej kwoty poszczególnych transakcji. Każdy przypadek należy więc traktować indywidualnie. Niemniej jesteśmy przekonani, że z powyższą wiedzą kupujący zyskują lepszą pozycję negocjacyjną.

Bernard Waszczyk, Open Finance