Kupujesz mieszkanie? Uważaj na bezprawne działania pośrednika

W internecie można znaleźć dziesiątki tysięcy ofert sprzedaży nieruchomości. Większość z nich to ogłoszenia zamieszczone przez pośredników. Nie wszystkie niestety znajdują się tam legalnie. Trzeba pamiętać, że pośrednik może zamieszczać ogłoszenia dopiero po podpisaniu umowy pośrednictwa z właścicielem. Nieuczciwe praktyki niektórych pośredników psują postrzeganie tej profesji w oczach opinii publicznej.

346 zgniłych jabłek

Grzechów popełnianych przez pośredników jest więcej. Właśnie dlatego komisja odpowiedzialności zawodowej w ostatnich 12 latach wszczęła 604 postępowania, z czego 346 z nich zakończyło się karami nałożonymi na pośredników. Z liczby tej jedynie osiem osób pozbawiono licencji zawodowej. Skala problemu wydaje się znaczna, ale trzeba pamiętać, że Ministerstwo Infrastruktury udzieliło do końca lutego aż 15,7 tys. licencji. Meandrów prawnych związanych z podpisaniem umowy z pośrednikiem jest znacznie więcej. Home Broker postara się więc przybliżyć kwestie prawne związane z zawieraniem umów pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Umowa pośrednictwa otwiera proces

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami umowa między właścicielem i pośrednikiem musi być podpisana zanim ten drugi podejmie jakiekolwiek czynności prowadzące do zawarcia transakcji. – Wbrew prawu jest udostępnianie zdjęć nieruchomości, zbieranie i udostępnianie o nich informacji, analiza cen, czy tym bardziej organizowanie spotkań potencjalnych kupujących ze sprzedającym przed podpisaniem umowy – wymienia Izabela Mańczak, doradca Home Broker z Leszna. Umowa otwiera drogę pośrednikowi do tego aby mógł zacząć szukać drugiej strony umowy i określa na jakich zasadach ta usługa będzie świadczona. Co więc powinien taki dokument zawierać?

Niezbędne jest podanie danych właściciela nieruchomości oraz oznaczenie samego przedmiotu umowy. Jeśli jej celem będzie sprzedaż mieszkania należy uściślić jego adres i podać numer księgi wieczystej. Czas trwania umowy można ograniczyć lub zawrzeć ją na czas nieoznaczony. Bardzo ważną kwestią jest też wpisanie do umowy danych pośrednika w obrocie nieruchomościami, który jest odpowiedzialny za daną nieruchomość. Nie można w tym wypadku zapomnieć o numerze licencji nadanej przez ministerstwo oraz numerze polisy ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Prawdziwość tych danych można potem sprawdzić  – ubezpieczenie w firmie, która wystawiła polisę, a numer licencji na stronach internetowych Ministerstwa Infrastruktury.

Otwarta lub na wyłączność

Ważnym elementem umowy jest też określenie tego czy będzie ona tzw. „umową otwartą”, czy będzie zawierała klauzulę wyłączności. Obecnie w środowisku trwa dyskusja, która z form jest lepsza. Bez wątpienia jednak batalię o popularność wśród sprzedających wygrywają umowy otwarte. W ich myśl właściciel może podpisać umowę pośrednictwa z kilkoma biurami nieruchomości, a także oferować swoje „M” we własnym zakresie. Jeśli ponadto sam znajdzie drugą stronę transakcji nie będzie musiał płacić pośrednikowi prowizji, która zazwyczaj wynosi ok. 3% wartości nieruchomości. Inna sytuacja ma miejsce, gdy właściciel podpisze umowę z klauzulą wyłączności. W jej myśl tylko jeden pośrednik zajmie się sprzedażą nieruchomości i to jemu należeć się będzie wynagrodzenie za usługę. Co tym bardziej frapujące może on domagać się zapłaty nawet wtedy, gdy właściciel sam znajdzie drugą stronę transakcji. Bez wątpienia ten czynnik przeważa szalę popularności na stronę umów bez klauzuli wyłączności.

Czas i bezpieczeństwo

Co otrzymuje właściciel nieruchomości? Do obowiązków pośrednika można zaliczyć profesjonalne przygotowanie ogłoszenia sprzedaży i jego popularyzacja, załatwianie wszystkich formalności w urzędach, pomoc przy negocjacjach, poinformowanie o kosztach i podatkach związanych z transakcją, przygotowanie umów oraz wsparcia przy wszystkich kwestiach formalno – prawnych. Najczęściej do pośrednika trafiają jednak osoby, dla których najważniejsza jest oszczędność czasu i bezpieczeństwo zawartej transakcji. Wbrew pozorom nie tylko kupujący naraża się bowiem na niebezpieczeństwo zakupu mieszkania z wadą prawną, gdy dokonuje zakupu samodzielnie. Narażeni są także sprzedający. – Swego czasu w Bielsku-Białej okradano domy i mieszkania wystawiane na sprzedaż przez osoby prywatne. Okazało się, że złodziejami były osoby, które zgłaszały się na prywatne ogłoszenia pod pretekstem obejrzenia nieruchomości. Mogli wtedy dokładnie poznać rozmieszczenie czujek systemu alarmowego. W przypadku partycypacji pośrednika w transakcji, każda osoba umawiająca się na obejrzenie nieruchomości jest znana z imienia i nazwiska – wspomina Marek Nowicki, doradca Home Broker z Bielska-Białej.

Pośrednik nie przyjmuje mieszkania w komis

Co należy koniecznie podkreślić opłata za usługę należy się pośrednikowi dopiero wtedy, gdy doprowadzi on do zawarcia umowy. Sprzedający opłaca ją zazwyczaj dopiero gdy sam otrzyma należność od kupującego. – Nie należy więc pośrednika mylić z komisem samochodowym. Cała należność za mieszkanie trafia od razu na konto sprzedającego, a nie biura pośrednictwa – tłumaczy Wiktor Kuziemko, doradca Home Broker ze Szczecina.

Bartosz Turek
Home Broker