Co jest kluczowe przy zakupie mieszkania? Prospekt informacyjny i umowa deweloperska

Według dyrektor zarządzającej ds. funduszy w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (UFG) Renaty Mentlewicz zakup mieszkania czy domu może być stresujący nie tylko z powodów finansowych, ale także ze względu na dużą liczbę formalności. "Dlatego warto wiedzieć, o jakie dokumenty należy zadbać oraz jakie prawa przysługują nabywcom lokali mieszkalnych z rynku pierwotnego zgodnie z nową ustawą deweloperską" - zaznaczyła w rozmowie z PAP.

„Gdy spodoba nam się konkretna oferta dewelopera, udajemy się do biura sprzedaży i prosimy o prospekt informacyjny. Deweloper, który chce sprzedawać mieszkania na podstawie umowy deweloperskiej, zobowiązany jest przedstawić w nim najistotniejsze informacje związane z inwestycją” - wyjaśniła Mentlewicz. Wskazała, że obowiązek ten wynika z przepisów ustawy deweloperskiej.

Co powinien zawierać prospekt

Jak wyjaśniła, prospekt powinien zawierać przede wszystkim informacje na temat samego dewelopera – jego dane i doświadczenie. „W prospekcie sprawdzimy też harmonogram prac, datę rozpoczęcia i zakończenia budowy. Zapoznamy się ze szczegółowym opisem standardu wykonania mieszkania, a także z warunkami odstąpienia od umowy deweloperskiej” - wymieniła.

Dodała, że znajdziemy tam również informacje dotyczące gruntu i zagospodarowania przestrzennego - w tym m.in. informacje o tym, jakie inwestycje są planowane w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim - a także o pozwoleniu na budowę. „Zapoznając się z prospektem informacyjnym, warto zwrócić uwagę na to, czy dana inwestycja podlega ochronie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i jakie środki ochrony kupującego zastosował deweloper” – zaznaczyła dyrektor zarządzająca ds. funduszy w UFG.

Według prawnika UFG Jakuba Nowakowskiego, kiedy zapadnie decyzja o zakupie konkretnego mieszkania, warto zadbać o to, żeby nie zostało ono sprzedane komuś innemu. „W tym celu możemy zawrzeć umowę rezerwacyjną, która wcześniej nie była uregulowana prawnie, ale zmieniły to przepisy nowej ustawy deweloperskiej” - zaznaczył.

Jak wyjaśnił, umowa rezerwacyjna określa dane stron, datę zawarcia, cenę rezerwowanego mieszkania lub domu, wysokość opłaty rezerwacyjnej (w przypadku gdy jest pobierana) oraz czas, na jaki rezerwowane jest mieszkanie lub dom. „Ponadto umowa rezerwacyjna określa usytuowanie mieszkania w bloku, a także powierzchnię mieszkania lub domu oraz układ pomieszczeń” - dodał.

Prawnik zwrócił uwagę, że jeśli umowa przewiduje opłatę rezerwacyjną, to nie może ona być wyższa niż 1 proc. ceny rezerwowanego mieszkania lub domu. „W sytuacji, gdy nabywca się rozmyśli, deweloper ma prawo zatrzymać tę opłatę. Jeśli jednak nabywca będzie zmuszony zrezygnować z zakupu, gdyż nie otrzymał kredytu, wówczas może liczyć na zwrot całej kwoty” – podkreślił.

Jak dodał, zwrot opłaty rezerwacyjnej kupujący otrzyma także wtedy, gdy deweloper dokona zmiany w prospekcie informacyjnym bez poinformowania o tym rezerwującego. „Warto też wiedzieć, że gdyby deweloper w okresie rezerwacji sprzedał nieruchomość komuś innemu, będzie musiał zwrócić nabywcy dwukrotność opłaty rezerwacyjnej” – zaznaczył Nowakowski.

Umowa rezerwacyjna nie jest obowiązkowym etapem zakupu nieruchomości

Renata Mentlewicz zwróciła uwagę, że umowa rezerwacyjna nie jest obowiązkowym etapem zakupu nieruchomości. „Można od razu zawrzeć umowę deweloperską, która jest kluczowym dokumentem związanym z zakupem domu lub mieszkania znajdującego się w budowie” - zaznaczyła.

Wyjaśniła, że umowa deweloperska nie jest równoznaczna z przeniesieniem własności na nabywcę i zakłada, że nastąpi to w określonym momencie w przyszłości. „Do tego czasu środki wpłacane deweloperowi przez nabywców powinny być objęte gwarancją 100 proc. zwrotu w sytuacji, gdyby do tego nie doszło. Takie zmiany wprowadziła dopiero nowa ustawa deweloperska” - dodała.

Przypomniała, że podpisanie umowy deweloperskiej odbywa się w obecności notariusza i ma ona formę aktu notarialnego. Po jej zawarciu notariusz przesyła wypis do sądu prowadzącego księgę wieczystą. Eksperci UFG wskazali, że w umowie deweloperskiej wskazany zostanie numer rachunku, na który należy wpłacać środki na poczet zakupu domu lub mieszkania oraz harmonogram wpłat. „Ochrona DFG niweluje ryzyko, chroniąc środki klientów deweloperów od momentu pierwszej wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) do momentu przeniesienia własności na nabywcę” – dodali.

Jak wskazali, po zakończeniu budowy, zanim nastąpi przeniesienie własności na nabywcę musi nastąpić odbiór nieruchomości, który z kolei może nastąpić dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (w przypadku bloku, w którym znajduje się lokal mieszkalny) albo po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego.

Nowakowski zwrócił uwagę, że odbiór następuje w obecności nabywcy. Następnie sporządzany jest protokół odbioru, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. „W protokole odbioru odnotowuje się także wady istotne, uznanie wady istotnej albo odmowę uznania takiej wady przez dewelopera. Warto wiedzieć, że jeśli deweloper nie usunie wady istotnej w ustalonym terminie, to nabywca ma prawo odstąpić od umowy. Przysługuje mu wówczas zwrot wszystkich wpłaconych środków – deweloper ma na to 30 dni” - wyjaśnił.

Dodał, że gdyby deweloper nie zwrócił środków w tym czasie, nabywca ma prawo wystąpić o zwrot z DFG.

Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny m.in. prowadzi ogólnopolską bazę danych dotyczących ubezpieczeń komunikacyjnych OC i AC, z której korzystają m.in. zakłady ubezpieczeń do celów taryfikacji umów. UFG stworzył również system Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, dzięki któremu informacje o zawartych umowach deweloperskich, wpłatach na rachunki powiernicze i składkach odprowadzonych na DFG trafiają do Funduszu w 100 proc. zdalnie. System jest współfinansowany ze środków unijnych.