Maleją stawki wynajmu mieszkań, maleje zysk

W porównaniu z poprzednim miesiącem średnia rentowność netto najmu mieszkań wyniosła 4,04 proc., po spadku o 0,08 proc. Liczony przez Open Finance wskaźnik bazuje na ofertach wynajmu mieszkań zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl w marcu br. oraz cenach, po jakich klienci Open Finance przeprowadzali transakcje zakupu nieruchomości. Może być przydatny tym osobom, które zastanawiają się jak ulokować posiadany kapitał lub co zrobić z np. odziedziczonym po babci mieszkaniem.

Średnią rentowność najmu liczymy w oparciu o dane z siedmiu miast: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. W marcu najwyższą rentowność netto zanotowaliśmy w Łodzi i Warszawie (po ok. 4,25 proc.), zaś najniższą w Krakowie (3,68 proc.) i Gdyni (3,92 proc.). W przypadku czterech miast nasz wskaźnik w ubiegłym miesięcy spadł w zakresie 0,1-0,3 pkt proc. W pozostałych trzech przypadkach zanotowaliśmy nieznaczne wzrosty (po ok. 0,05 proc.).

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w marcu 2011 roku

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za marzec; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z marca obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Spadek rentowności to efekt malejących stawek najmu, które spadły w pięciu spośród siedmiu monitorowanych przez nas ośrodków. Najbardziej w Łodzi, gdzie mediana cen ofertowych wynajmu metra kwadratowego powierzchni mieszkania stopniała o 6 proc. Na następnym miejscu uplasował się Gdańsk, gdzie stawka ta obniżyła się o 3,3 proc. Wzrost odnotowaliśmy jedynie w Poznaniu (o= 1,61 proc.) i Gdyni (o 1,3 proc.). Łączna suma zamieszczonych w marcu w portalu Domiporta.pl i przeanalizowanych przez Open Finance ofert wynajmu niemal nie zmieniła się wobec wcześniejszego miesiąca, a różnica sięgnęła ledwie kilkunastu ofert.

W publikowanym co miesiąc raporcie zawsze porównujemy wyliczoną przez nas średnią rentowność najmu z odsetkami możliwymi do uzyskania z alternatywnych inwestycji, do których tradycyjnie zaliczamy roczny depozyt bankowy oraz dziesięcioletnie oszczędnościowe obligacje skarbowe (nazwa skrócona EDO). W marcu, w porównaniu z poprzednim miesiącem, spadła opłacalność wszystkich trzech wariantów. Najbardziej w przypadku obligacji, które począwszy od drugiego roku życia, przy założeniu niezmienności inflacji, od której zależy ich ostateczne oprocentowanie, mogłyby przynieść na czysto 5,35 proc. (przed miesiącem było to ponad 5,5 proc.). Niemniej w dalszym ciągu znacznie przewyższa potencjalne zyski możliwe do osiągnięcia z wynajmu mieszkania czy na rocznej lokacie (średnia ofert 36 banków na początku kwietnia wynosiła 3,93 proc. netto).

Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż 1,5 miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Bernard Waszczyk, Open Finance