Polska w czołówce państw z największym zyskiem z wynajmu mieszkań

Raport Deloitte podsumowuje sytuację na rynku nieruchomości największych miast w 18 krajach Unii Europejskiej oraz Izraelu. W tym roku po raz pierwszy przygotowano  analizę rynku wynajmu mieszkań.

Największy udział mieszkań pod wynajem w stosunku do ogółu lokali mieszkalnych mają Niemcy (54,3 proc.). W Polsce wskaźnik ten wynosi 15,3 proc. Najmniej wynajmowanych mieszkań jest w Słowenii i na Węgrzech, w których ich udział do ogółu mieszkań wynosi odpowiednio 2,4 proc. i 3,9 proc.

Eksperci Deloitte obliczyli średni roczny zysk osiągany z tytułu wynajmowania mieszkania. Okazało się, że na najwyższy zysk w wysokości 8,9 proc. mogą liczyć właściciele mieszkań pod wynajem w duńskim mieście Odense oraz w Budapeszcie (7,9 proc.). Polskie miasta wypadły pod tym względem bardzo korzystnie. Zysk netto (stosunek rocznego przychodu z najmu pomniejszonego o koszty eksploatacji do łącznego kosztu zakupu i adaptacji mieszkania) w Warszawie w 2016 r. wyniósł średnio 6 proc., w Krakowie - 6,6 proc., Łodzi - 7,2 proc., a we Wrocławiu - 7,4 proc. Na najniższy zysk mogą liczyć wynajmujący mieszkania w centralnych dzielnicach Londynu (2 proc.).

Wśród najdroższych metropolii w analizowanych krajach, tuż za centralnym Londynem (16,5 tys. euro za m2) i centralnymi dzielnicami Paryża (12,4 tys. euro), znalazł się Tel Awiw z ceną 8,2 tys. euro za m2. Z kolei najtańsze mieszkania można znaleźć w dwóch węgierskich miastach: Debreczynie (883 euro za m2) i Győr (947 euro za m2). Spośród stolic w naszym regionie najtaniej jest w Budapeszcie (ok. 1,5 tys. euro za m2), w Warszawie (nieco ponad 1,7 tys. euro za m2) oraz Wilnie (prawie 1,8 tys. euro za m2). Dla porównania w Pradze koszt ten wzrasta do 2,4 tys. euro za m2. Raport pokazuje również poziom cen dla trzech innych polskich miast: Krakowa i Wrocławia (w obu 1,4 tys. euro za m2) oraz Łodzi (1,1 tys. euro za m2).

Ceny mieszkań w Warszawie są na poziomie 143 proc. średniej ceny mieszkań w Polsce. Największe różnice w tym obszarze są widoczne w centralnych dzielnicach Londynu, w których ceny mieszkań to 357 proc. średniej ceny w Wielkiej Brytanii. W przypadku Paryża i Francji wskaźnik ten wynosi 305 proc. Z kolei w czeskiej Ostrawie ceny mieszkań stanowią średnio 57 proc. w stosunku do średniej ceny metra kwadratowego w Czechach.

Średnia cena metra kwadratowego w Polsce wynosiła w ub.r. 1212 euro, czyli o 9,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Taniej jest na Węgrzech i Portugalii. Najdrożej jest za to we Francji, Izraelu, Irlandii i Wielkiej Brytanii, gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić średnio prawie cztery razy więcej. Oprócz Polski najwyższe wzrosty rok do roku odnotowano w Słowenii (o 26,5 proc.), Danii (o 10,8 proc.) oraz na Węgrzech (o 9,7 proc.). Z kolei największe spadki cen odnotowano w Wielkiej Brytanii (o 9 proc.), co wiąże się głównie z deprecjacją funta.

"Poprzedni rok był dobry dla sektora nieruchomości. W 2016 r. w Polsce ponownie zanotowano rekordową sprzedaż nowych mieszkań. W sześciu największych aglomeracjach w tym czasie sprzedano 61,6 tys. mieszkań, podczas gdy rok wcześniej było to 58,2 tys. Aktywność ta mogła wynikać m.in. ze zbliżania się do końca programu Mieszkanie dla Młodych. Nowy program rządowego wsparcia Mieszkanie Plus ma na celu zmianę struktury posiadania mieszkań w Polsce, jakkolwiek podtrzyma koniunkturę w sektorze budowlanym." - stwierdziła Marta Kamionowska, dyrektor w dziale doradztwa finansowego Deloitte.

W 2016 r. średnie zasoby mieszkaniowe dla krajów Unii Europejskiej wyniosły 486,6 mieszkania na tysiąc mieszkańców. Największymi zasobami mieszkaniowymi może pochwalić się Portugalia (574,6). Spośród wszystkich analizowanych krajów najmniej mieszkań na 1000 mieszkańców jest w Izraelu (295). Na drugim miejscu po Izraelu ponownie znalazła się Polska, w której wskaźnik ten wynosi 372 mieszkań na 1000 mieszkańców. W całej Unii Europejskiej mieszkańcy mają do dyspozycji 245,6 mln mieszkań, z czego 2,5 mln przypada na Polskę. Dla porównania kilkukrotnie mniejsze Czechy dysponują 4,9 mln mieszkań.

Średnia liczba nowo oddanych mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców wynosi podobnie jak w 2015 r. 2,8 (średnia dla krajów UE). Średnia dla analizowanych w raporcie państw jest nieco wyższa i wynosi 3. Miejscem, gdzie do użytku oddano w 2016 r. najwięcej mieszkań, jest Francja (6,8 mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na 1000 mieszkańców). Z kolei najgorsze wyniki w tej kategorii odnotowano w Portugalii (0,6 mieszkań na 1000 mieszkańców). Polska z wynikiem 4,3 jest powyżej średniej unijnej, a to oznacza, że w ub.r. na rynku znalazło się 163,4 tys. nowych mieszkań.

Jeżeli chodzi o liczbę mieszkań będących w budowie przypadających na 1000 mieszkańców, to średnia dla wszystkich analizowanych krajów wynosi 3,7. Pod tym względem Polska jest również powyżej średniej z wynikiem 4,5 (rok wcześniej 4,4). W tej kategorii przoduje Austria (7,6 budowanych mieszkań na 1000 mieszkańców), a najniższy wskaźnik zanotowała Portugalia (1,1).

Biorąc pod uwagę wysokość średniej rocznej pensji brutto w danym kraju, najszybciej na własne mieszkanie mogą sobie pozwolić Holendrzy, których już po 4 latach i 4 miesiącach pracy byłoby stać na 70-metrowe lokum. Mieszkańcy Czech muszą swoją pensję brutto odkładać w całości przez blisko 11 lat. W Polsce z kolei potrzeba na to prawie 8 lat. Należy pamiętać, że faktyczna siła nabywcza w zależności od obciążeń pensji brutto w różnych krajach może się różnić, jednak dla potrzeb tego badania przejęto założenie, które umożliwia porównanie.

Ważnym wskaźnikiem na rynku nieruchomości jest zadłużenie związane z zaciąganiem kredytów hipotecznych i porównaniem ich wolumenu do PKB. Wartości tego wskaźnika w poszczególnych krajach znacznie od siebie odbiegały. Państwem o najniższym poziomie zadłużenia była Słowenia (23,8 proc.). Kraje regionu Europy Środkowej - Polska, Czechy oraz Węgry - znalazły się w grupie państw wraz z Włochami i Austrią, w których poziomy zadłużenia uplasowały się poniżej 50 proc., przy czym w przypadku Polski jest to poziom 34,6 proc. Najwyższe zadłużenie – blisko 200 proc. – zaobserwowano na stabilnych i nasyconych rynkach mieszkaniowych Holandii i Danii, gdzie funkcjonują sprawne systemy hipoteczne.

Mieszkańcy których krajów mogą liczyć na najniższe oprocentowanie kredytów hipotecznych? W 2016 r. byli to Czesi, których kredyty były oprocentowane w wysokości średnio 1,77 proc. W przypadku Polaków było to średnio 4,6 proc. Z najwyższym, bo w wysokości 6,5 proc., musieli liczyć się Węgrzy.

Raport "Property Index. Overview of European Residential Markets" został przygotowany przez Deloitte Czechy i został opublikowany w lipcu br. Raport analizuje rynek w 2016 r. Eksperci Deloitte przeanalizowali rynek mieszkań w 18 krajach UE (Austria, Belgia, Czechy, Dania, Estonia, Francja, Holandia, Irlandia, Litwa, Łotwa, Niemcy, Węgry, Włochy, Polska, Portugalia, Hiszpania, Słowenia, Wielka Brytania) oraz Izraelu.