Polacy stawiają na nowe mieszkania, spada popularność kamienic

Ożywienie na rynku mieszkaniowym przynosi znaczne zmiany w strukturze sprzedawanych mieszkań. Obecnie dwa na trzy sprzedawane lokale pochodzą z rynku wtórnego, z czego największym zainteresowaniem cieszą się wciąż lokale w budynkach z wielkiej płyty. W tym zakresie widoczne są jednak pewne zmiany nawet porównując obecną strukturę sprzedawanych mieszkań do tej z pierwszego kwartału bieżącego roku. Prognozy doradców Home Broker przewidują kolejne przetasowania w 2011 roku.

Mieszkania z ostatniej dekady coraz bardziej popularne

Lokale z rynku wtórnego podzieliliśmy na trzy segmenty: wielką płytę, mieszkania w budynkach z cegły wzniesionych przed 2000 rokiem oraz mieszkania współczesne w budynkach zbudowanych w bieżącej dekadzie. Badanie przeprowadzono na podstawie danych o transakcjach na pięciu największych rynkach. Znaczne różnice w strukturze zawieranych transakcji widać już nawet porównując ostatni kwartał z początkiem bieżącego roku. Od pierwszego kwartału największy wzrost popularności wśród kupujących widoczny jest w segmencie mieszkań współczesnych (zbudowanych po 2000 roku). Podczas gdy na początku roku na rynku wtórnym stanowiły one co piąty sprzedany lokal, to obecnie jest to prawie co trzecie mieszkanie. Wzrost ten był możliwy kosztem mieszkań w budynkach z cegły. Podczas gdy na początku roku prawie co drugie sprzedane mieszkanie na rynku wtórnym mieściło się w tym segmencie rynku, to obecnie jest to co trzeci lokal. W dalszym ciągu stabilny udział w rynku wtórnym zachowują mieszkania w budynkach z wielkiej płyty. Ich popularność należy wiązać z relatywnie niższą ceną zakupu oraz często atrakcyjną lokalizacją. Dzięki temu właśnie stanowią one jedno na trzy sprzedane używane mieszkania.

Krakusi i Poznaniacy zamienili cegłę na nowe

Potwierdzenie ogólnych tendencji widać w Krakowie i Poznaniu, gdzie popyt na mieszkania w budynkach z cegły przeniósł się na mieszkania współczesne. Obecnie stanowią one blisko 27% sprzedanych mieszkań w Poznaniu i 41% w Krakowie, po wzroście odpowiednio o 13 i 24%.

Odwrót od wielkiej płyty we Wrocławiu

W stolicy województwa dolnośląskiego, w odróżnieniu od ogólnych tendencji, trzeci kwartał przyniósł duże zmniejszenie udziału transakcji mieszkaniami w budynkach z wielkiej płyty. Na początku roku był to najbardziej popularny segment na rynku wtórnym. Stanowiły one bowiem aż co drugie sprzedane mieszkanie. Obecnie na mieszkania w budynkach z wielkiej płyty przypada już znacznie mniej, bo blisko co trzecia transakcja. W tym samym czasie największy wzrost zanotowały nowe mieszkania. Ich udział w transakcjach wzrósł we Wrocławiu o 11 pp. do blisko 32%.

Niecodzienny trend w Trójmieście

Ogólnym tendencjom umyka natomiast sytuacja obserwowana w Trójmieście. Kosztem mieszkań współczesnych i tych wzniesionych z cegły rośnie tam udział lokali w budynkach z wielkiej płyty. W trzecim kwartale na rynku wtórnym stanowiły one bowiem ponad 44% ogólnej liczby zawartych transakcji po wzroście o 11 pp. względem pierwszego kwartału. Dla porównania mieszkania w budynkach z cegły odpowiadały w ostatnim kwartale za co trzecią, a lokale z ostatniej dekady za niewiele ponad co piątą transakcję na rynku wtórnym. Ich udział w ogólnej liczbie zawartych umów spadł więc o odpowiednio 10 i 2 pp.

Stabilna sytuacja w Warszawie

Najmniejsze zmiany w strukturze sprzedanych mieszkań używanych widoczne są w stolicy. Na przestrzeni ostatnich kwartałów zawierały się one bowiem w przedziale kilku pp. Ponadto obecnie na każdy z wyodrębnionych segmentów rynku wtórnego przypada w Warszawie podobny udział w ogólnej liczbie zawieranych transakcji. Niewielką przewagę z udziałem na poziomie blisko 37% mają lokale w budynkach z cegły.

W 2011 roku spadnie udział wielkiej płyty

Jak pod tym względem wyglądać będzie rok 2011? Aż 94% doradcy Home Broker spytanych o tę kwestię spodziewa się spadku popularności mieszkań w budynkach z wielkiej płyty. Dwa pozostałe segmenty powinny natomiast zyskiwać. Za wzrostem popularności mieszkań w budynkach z cegły wzniesionych do 2000 roku opowiedziało się 49% doradców. W przypadku lokali w budynkach zbudowanych po 2000 roku odsetek ten był niewiele niższy i wyniósł 46% badanych.

Co trzecie mieszkanie sprzeda deweloper

Jak na tym tle wyglądać będzie rynek pierwotny w 2011 roku? W dalszym ciągu walkę o klienta wygrywać powinni właściciele na rynku wtórnym. Obecnie na ośmiu największych rynkach na dwa sprzedane mieszkania używane przypada jedno, na które nabywcę znajduje deweloper. Zgodnie z prognozami doradców Home Broker w tym zakresie kolejny rok nie powinien przynieść znaczących zmian. Przeciętnie prognozują oni udział rynku pierwotnego na poziomie 31%. Może to oznaczać, że kolejny rok będzie stał pod znakiem rosnącej podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Znacznie szybciej będzie bowiem rosła oferta niż liczba zawieranych transakcji. Należy zauważyć, że podczas trzech pierwszych kwartałów deweloperzy rozpoczęli budowę 60% większej liczby mieszkań niż rok wcześniej. Ponadto inwestorzy Ci przygotowują ciągle nowe inwestycje. W ostatnich miesiącach widoczne jest to przez pryzmat dwucyfrowej dynamiki liczby pozwoleń na budowę mieszkań, które otrzymali deweloperzy. Taka sytuacja może spowodować, że łatwiej niż obecnie będzie znaleźć nie tylko atrakcyjne mieszkanie, ale także w dobrej cenie.

Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker