Obowiązkowy wkład własny może zmniejszyć szansę na kredyt

Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego od przyszłego roku bank nie pożyczy na mieszkanie więcej niż 90 proc. jego wartości. Klient będzie musiał mieć własne pieniądze na 10 proc. zakupu. Tymczasem kłopotem jest już 5-proc. wkład własny wymagany od tego roku, choć klienci są w stanie sobie z nim poradzić. Przy 10 proc. wkładzie własnym 15-20 proc. zainteresowanych kredytem mieszkaniowym nie zgromadzi w krótkim czasie koniecznej sumy. Odejdą z kwitkiem i zostaną zmuszeni do przełożenia planów. Biorąc po uwagę roczną liczbę nowo udzielanych kredytów przed poważnym problemem stanie około 30 tys. osób.

Sposoby na wkład własny: od kredytu po drugą nieruchomość

Już teraz część pożycza w bankach pieniądze na wkład własny, ale kredyt na 5 proc. ceny nieruchomości to nie to samo co na 10 proc. Na dodatek jest to niezgodne z zaleceniami nadzoru finansowego, który zakazuje takich praktyk. Posiłkowanie się kredytami konsumpcyjnymi w dojściu do kredytu mieszkaniowego z pewnością od przyszłego roku stanie się jednak powszechniejsze. Zwiększy się dzięki temu ruch w bankach i to na najbardziej rentownych produktach.

Wzrośnie też rola rodzinnej pomocy finansowej. W nowych warunkach częściej stosowanym rozwiązaniem może też być włączenie pod zabezpieczenie kredytu dodatkowej nieruchomości. Wszystkim chętnym jednak się nie uda.

Wzrośnie rola MdM

Wzrost wymaganego wkładu własnego z pewnością spowoduje, że zwiększy się też znaczenie programu Mieszkanie dla Młodych, który za klienta opłaca od 10 do 15 proc. ceny mieszkania. Dzięki temu poprawi się wykorzystanie państwowych dopłat, co w tym roku nie wygląda najlepiej. MdM to nie jest jednak rozwiązanie dla każdego. Nowo nabywane mieszkanie musi pochodzić wyłącznie z rynku pierwotnego i mieścić się w określonej cenie, co często mocno ogranicza wybór.
 
W nowych warunkach, osoby bez oszczędności na zakup mieszkania z pewnością będą mniej wybredne i chętniej zaakceptują nawet kiepsko położone M, pod warunkiem, że będzie dofinansowane. Skorzystają na tym deweloperzy z ofertą lokali kwalifikujących się do programu pomocy.

…i mieszkań używanych

Wzrośnie też rola rynku wtórnego, szczególnie mieszkań w dobrym stanie nadającym się do natychmiastowego wprowadzenia. Spadnie bowiem chęć do zakupu nowych mieszkań w stanie deweloperskim, do których trzeba na wykończenie dołożyć po ok. 1 tys. zł na mkw.

Warto pamiętać, że poza wkładem własnym klient sporą sumę musi też mieć na opłaty transakcyjne i kredytowe, przeważnie jest to od 6 do 9 proc. wartości nieruchomości. W przypadku mieszkania za 300 tys. zł wraz z wkładem własnym potrzeba od 48 do 60 tys. zł.

W 2016 r. wkład własny rośnie do 15 proc., ale resztę ponad 10 proc. można ubezpieczyć

Obawy o dalsze podnoszenie wkładu własnego nie są na szczęście uzasadnione, bo kolejne wzrosty w 2016 r. do 15 proc. i w 2017 r. do 20 proc. można będzie objąć ubezpieczeniem brakującego wkładu. Klient bezwarunkowo będzie musiał mieć jednak 10 proc. wartości kredytowanej nieruchomości, który to obowiązek wchodzi w życie od stycznia 2015 r.

rok wartość (mld zł) liczba tys. sztuk
2007 55,9 314,3
2008 57,1 286,8
2009 38,7 189,2
2010 48,7 230,4
2011 49,2 231,2
2012 39,1 196,6
2013 36,5 176,9
I poł. 2014 18,4 87,44

Już dziś można się spodziewać, że wyższe wymagania, szczególnie w pierwszym roku ich obowiązywania przełożą się na spadek sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Jak pokazują dotychczasowe wyniki, nie będą temu w stanie zapobiec nawet niskie stopy procentowe. Od połowy 2013 r., gdy doliczany najczęściej do marży kredytów mieszkaniowych WIBOR 3M wynosił jedynie 2,7 proc. do połowy 2014 r. udzielonych zostało niecałe 179 tys. kredytów. Tymczasem za optymalną wartość dla rynku uznaje się liczbę około 200 tysięcy kredytów mieszkaniowych rocznie jak miało to miejsce np. w 2012 r.

Około połowy kredytów z niskim wkładem własnym

Klienci z dużymi pieniędzmi na wkład własny w bankach już byli. Jak wynika z danych Związku Banku Polskich w latach 2008 i 2009 kredytów na ponad 80 proc. wartości nieruchomości udzielano między 26 a 32 proc. W kolejnych latach było to już od 43 do 53 proc. W zeszłym roku, gdy wiele osób chciało zdążyć z kredytem przed wejściem w życie obowiązku posiadania 5 proc. wkładu własnego odsetek ten wynosił 53 proc. Po I połowie tego roku było to 52 proc. kredytów.

Halina Kochalska, Open Finance