Ile można zyskać dzięki zamianie "starego" kredytu na nowy?

Biorąc nowy kredyt na spłatę starego można obniżyć ratę średnio o 272 zł - wynika z szacunków Home Broker.

Średnie marże dla nowych kredytów w złotych są dziś co prawda wyższe niż w dołku przypadającym na przełom 2007 i 2008 r., ale koszt kredytu wyraźnie spadł w stosunku do ostatniego kryzysu. Obliczenia oparte na danych NBP o parametrach spłacanych obecnie kredytów wskazują, że w najgorszej sytuacji są osoby, które zadłużyły się między styczniem 2009 r. a sierpniem 2010 r. W tamtym okresie banki bardzo zaostrzyły warunki kredytowania. Dotyczyło to nie tylko marż, ale też wymaganego wkładu własnego czy minimalnego dochodu. W szczytowym momencie średni poziom marży przekroczył 3% (sierpień i wrzesień 2009 r.). 

Statystki NBP dotyczące oprocentowania nowo udzielonych kredytów kończą się na czerwcu br. i wskazują, że przeciętny poziom marż wynosił wówczas 2%. To średnia dla całego rynku. Według danych Home Broker dla konkretnych założeń (kredyt na 300 tys. zł, 30 lat spłaty, LTV 75%; kredytobiorca ma w tym samym banku rachunek ROR i kartę kredytową) przeciętna marża wynosiła w czerwcu 1,29%, w lipcu minimalnie spadła (1,2%), a w sierpniu wróciła do poziomu 1,29%. Przeciętne oprocentowanie nowych kredytów wynosi z kolei 5,95%. 

Spadek marż po kryzysie 

Uwzględniając te warunki sprawdziliśmy, jakie korzyści mogłaby przynieść zamiana (refinansowanie) kredytu zaciągnięto po 2008 roku na nowy. W pierwszym kroku oszacowaliśmy wysokość miesięcznej raty kredytu zaciągniętego w poszczególnych miesiącach w okresie od stycznia 2009 roku do sierpnia 2010. Według danych Home Broker, od sierpnia 2010 roku marże dla zadanego przykładu zeszły poniżej 2% i systematycznie kierują się w stronę 1%. 

Bardzo ważne są przyjęte przez nas założenia, bo z nich wynikają późniejsze wnioski:

• w każdym przypadku licząc ratę „starego” kredytu przyjęliśmy, że jest on oprocentowany na poziomie średnia marża (oszacowana na podstawie danych NBP) plus obecny WIBOR 3-miesięczny (4,73%)
• dla uproszczenia przyjęliśmy, że w każdym przypadku kredytobiorca ma jeszcze do spłaty dokładnie 300 tys. zł i 360 rat

Przeciętna rata dla kredytów zaciągniętych w okresie od stycznia 2009 r. do czerwca 2010 r. wynosi dla przyjętych założeń 2104. Maksymalny poziom w badanym okresie to 2208 zł (kredyt zaciągnięty w we wrześniu 2009 r.).

Trzy warianty refinansowania

W kolejnym kroku oszacowaliśmy ratę nowego kredytu, zaciągniętego na obecnie oferowanych warunkach. Tu również niezwykle istotne są przyjęte przez nas założenia. Założyliśmy, że kredyt refinansowany jest na warunkach oferowanych nowym kredytobiorcom. W rzeczywistości w niektórych bankach parametry dla refinansowania mogą być nieco lepsze. Opracowaliśmy trzy warianty refinansowania:

Kolejne założenia:

• oprocentowanie nowych kredytów 5,95%, marża 1,29%
• do czasu dokonania wpisu hipoteki na rzecz nowego banku marża wyższa o 1 pkt. proc. (ubezpieczenie pomostowe)

A tak wygląda kalkulacja wysokości raty nowego kredytu dla każdego z przyjętych przez nas wariantów: 

Dodatkowy koszt przez kilka miesięcy 

Ubezpieczenie pomostowe podnosi ratę o ok. 200 zł. Ten dodatkowy koszt kredytobiorca ponosi przez kilka miesięcy. W przypadku dużego miasta, w skrajnym przypadku można przyjąć, że przez pół roku. Z analizy wynika jednak, że nawet podwyższona rata w tym okresie powinna być mniejsza od obecnie płaconej raty. Rata z ubezpieczeniem pomostowym w najbardziej rygorystycznym wariancie I wynosi 2033 zł. Tymczasem najniższy poziom raty „starego” kredytu to 2063 zł (kredyt z sierpnia 2010). 

Przeciętna korzyść z refinansowania kredytu w badanym okresie to obniżenie miesięcznej raty o 272 zł. Taka jest różnica między średnią wysokością raty „starego” kredytu, a średnią ratą nowego kredytu w najbardziej rygorystycznym wariancie I. Maksymalna korzyść w tym wariancie to aż 379 zł. Taka jest różnica między ratą „starego” kredytu zaciągniętego we wrześniu 2009 r. a ratą kredytu po refinansowaniu. 

Analizując opłacalność refinansowania spłacanego kredytu należy jeszcze uwzględnić  dodatkowy wydatek w kwocie 319zł (wykreślenie „starej” hipoteki 100 zł, wpis nowej 200 zł, podatek 19 zł). 

Należy jednak pamiętać, że obliczenia te mają charakter szacunkowy i są konsekwencją przyjętych założeń. Analiza konkretnego przypadku „starego” kredytu i konkretnej oferty refinansowania może doprowadzić do innych wniosków. Poza tym, duża różnica między ratą „starego” i nowego kredytu jest też wynikiem danych przyjętych do obliczeń. Marże oszacowane na podstawie danych NBP są wyższe od średnich marż w archiwum Home Broker. Różnica może wynikać z przyjętych przez nas założeń dotyczących cross-sellu oraz wysokości LTV. 

Katarzyna Siwek, wsp. Robert L