Umowa przedwstępna - jaką formę wybrać?

Praktycznie każdy kupujący nieruchomość spotyka się z dylematem: w jakiej formie podpisać umowę przedwstępną? Jest ona nieodłącznym elementem zakupu mieszkania, najczęściej podpisuje się ją w chwili wpłacenia zaliczki. Dla kupującego jest swego rodzaju rezerwacją danej nieruchomości, sprzedającego zaś zabezpiecza przed wystawieniem do wiatru przez nabywcę. W Polsce funkcjonują dwa modele podpisywania takiego dokumentu: w formie umowy cywilno-prawnej lub aktu notarialnego. Oba rozwiązania mają plusy i minusy, jednak więcej tych pierwszych ma wizyta u notariusza.

Dzięki podpisaniu umowy przedwstępnej kupujący nieruchomość ma czas na znalezienie odpowiedniego kredytu hipotecznego i dokładną analizę prawną kupowanej nieruchomości, a sprzedający na ewentualną przeprowadzkę. Dla wielu klientów kluczowy jest koszt umowy i tutaj zdecydowanie lepiej wypada umowa cywilno-prawna. Spisać ją można nawet długopisem na zwykłej kartce papieru, w internecie jest też wiele wzorów, z których można skorzystać. Wystarczy podstawić odpowiednie dane, wydrukować i można podpisywać. Co innego umowa w formie aktu notarialnego. Wizyta u notariusza to koszt co najmniej 1-2 tys. złotych, na dodatek często potrzeba na to więcej czasu, bo w dużych miastach kancelarie mają spore obłożenie i umówienie się "na już" może być niemożliwe.

Podpisanie umowy przedwstępnej oznacza zwykle obowiązek zapłaty (najczęściej w wysokości 10 proc.) zadatku. Jest on swego rodzaju opłatą rezerwacyjną, którą kupujący traci w razie wycofania się. Gdyby zaś wycofać się chciał sprzedający - będzie musiał zwrócić nie sam zadatek, lecz jego dwukrotność.

Tu jednak jest najważniejsza różnica pomiędzy umową w formie cywilno-prawnej, a aktem notarialnym. To drugie rozwiązanie jest dla obu stron wiążące do tego stopnia, że każda ze stron może żądać wypełnienia umowy. Jeśli kupującego nie satysfakcjonuje zwrot dwukrotności zaliczki może udać się do sądu i wnioskować o przeniesienie prawa własności do nabywanej nieruchomości bez względu na stanowisko sprzedającego. Ten zresztą - w razie wycofania się nabywcy - może postąpić podobnie. Po potwierdzeniu przez sąd ważności dokumentów (umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego) sprzedający może udać się do komornika celem zdobycia należnej mu kwoty.

Ze względu na oszczędność pieniędzy i czasu większość transakcji zakupu nieruchomości poprzedzana jest umową cywilno-prawną, ale nie tylko koszty tu decydują. Jest ona też stosowana, gdy kupującemu i sprzedającemu nie zależy aż tak bardzo na dojściu transakcji do skutku. Im ta potrzeba jest wyższa, tym częściej umowa przedwstępna ma formę aktu notarialnego. Możliwe jest również kupno nieruchomości bez umowy przedwstępnej, ale zdarza się bardzo rzadko. Nie jest ona konieczna gdy kupujący nie posiłkuje się kredytem hipotecznym i nie ma wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości. Może okazać się też zbędna, gdy strony transakcji dobrze się znają i mają do siebie pełne zaufanie.

Marcin Krasoń, Open Finance