Dochód z najmu pokoju hotelowego większy niż z lokaty bankowej

Rynek nieruchomości  oferuje coraz więcej nowych rozwiązań inwestycyjnych. Jednym z nich jest osiąganie dochodów z najmu pokoju hotelowego w „condohotelu” lub „aparthotelu” zarządzanym przez wyspecjalizowany podmiot. Taka forma pomnażania kapitału zyskuje w Polsce coraz większą popularność. Dochód, jaki można osiągnąć (około 7-10% brutto) jest stosunkowo wysoki w porównaniu z lokatami bankowymi czy obligacjami skarbowymi. Inwestor może też liczyć na wzrost wartości lokalu w długim terminie. Korzystna jest ponadto nowa forma opodatkowania. Jedynym ograniczeniem jest nieduża liczba inwestycji typu „condohotel” czy „aparthotel” w polskich kurortach wakacyjnych. Home Broker szacuje, że co roku rozpoczyna się budowę ok. 20 takich obiektów. Oprócz tego wznoszone są też budynki, w których można kupić pojedynczy apartament czy pokój, jednak sam budynek nie jest zorganizowany na zasadzie hotelu (w takiej sytuacji wynajem trzeba zaplanować we własnym zakresie, bądź znaleźć firmę, która się tym zajmie).

Zasady „condohotel” / „aparthotel”:

•    System polega na kupnie prawa własności do apartamentu w hotelu,
•    Kupując lokal nabywca staje się jego właścicielem i wpisany zostaje w odrębnej księdze wieczystej,
•    Operator hotelu podpisuje z nabywcą wieloletnią umowę najmu oferując często z góry określony poziom czynszu,
•    Rezygnując z pobytu we własnym apartamencie można osiągnąć wyższą rentowność inwestycji,
•    Przeważnie koszty związane z remontami, utrzymaniem i eksploatacją pokoju hotelowego pokrywa zarządca,
•    Po stronie właściciela pozostaje za to koszt ubezpieczenia lokalu
•    Od zysków z wynajmu należy wnieść podatek:
o    Osoba fizyczna w formie ryczałtu od przychodów (8,5%) lub na zasadach ogólnych (18 i 32% dochodu),
o    Prowadzący działalność na zasadach ogólnych lub 19% od dochodu,
•    Od ceny nabycia brutto apartamentu możliwe jest uzyskanie zwrotu podatku VAT.

Pokój w hotelu od 168 tysięcy

Jeden z ciekawych projektów tego typu jest zlokalizowany we Władysławowie. Apartament w trzygwiazdkowym hotelu to wydatek rzędu zaledwie 168 tys. zł netto. Gwarantowany roczny przychód z najmu takiego pokoju hotelowego to 10% wartości nieruchomości (po uwzględnieniu ryczałtu od przychodów z najmu daje to 9,15%). W cenę apartamentu wliczone jest jego wyposażenie. Tak wysoka stopa zwrotu jest możliwa do uzyskania tylko w przypadku rezygnacji z możliwości korzystania z pokoju hotelowego na własne potrzeby. Termin oddania do użytku to styczeń 2011 r.

Pięć gwiazdek nad morzem

Nad polskim morzem możliwe jest także kupno na własność apartamentu w luksusowym, pięciogwiazdkowym hotelu w Kołobrzegu. Jeszcze kilka miesięcy temu dostępne tu były małe pokoje hotelowe w cenach od 326 tys. zł netto. Obecnie w ofercie najtańszy lokal to wydatek rzędu 360 tys. zł netto, podczas gdy gwarantowany roczny przychód z najmu tego pokoju hotelowego to ponad 25 tys. zł netto (rentowność 7%, a po uwzględnieniu ryczałtu 6,41%). W cenę apartamentu wliczone jest jego wykończenie. Dodatkowym plusem jest dedykowana dla właściciela możliwość spędzenia w apartamencie bezpłatnie dwóch tygodni w sezonie lub miesiąca poza sezonem. Atutem apartamentów jest widok na morze.

A może Mazury?

Innym przykładem apartamentu, o z góry ustalonej stopie zwrotu, jest jedna z inwestycji w Ostródzie. Prawo własności do pokoju hotelowego kosztuje tu minimum 207 tys. zł. Gwarantowany przychód z trzyletniej umowy najmu, to w kolejnych latach: 7,5%, 8,5% i 9% wartości nieruchomości (po uwzględnieniu ryczałtu odpowiednio 6,86%, 7,78% i 8,24%). Oznacza to, że nominalnie w ciągu trzech lat nabywca apartamentu odzyska 22,88% wartości zainwestowanego kapitału (przyjmując opodatkowanie ryczałtem). Po okresie gwarantowanego czynszu właściciel będzie osiągał zyski proporcjonalnie do osiąganych przez hotel. Także i w tej inwestycji nabywca apartamentu może spędzić tanio wakacje i cieszyć się wszelkimi udogodnieniami czterogwiazdkowego hotelu.

Możliwość zwrotu VAT

Powyżej zamieszczone wartości apartamentów podane były w kwotach netto. Wynika to z możliwości uzyskania zwrotu podatku nawet przez osobę, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Przed zakupem lokalu trzeba zarejestrować się jako podatnik VAT składając formularz VAT-R w odpowiednim urzędzie skarbowym. Łączy się to z kosztem rzędu 170 zł. 

(Nie)konkurencyjne aktywa

Inwestując w nieruchomości typu „condohotel” należy mieć świadomość ryzyka takiej inwestycji, czyli najpierw ryzyka zaangażowania kapitału w projekt deweloperski, a później ryzyka związanego z działalnością hotelową. Wynagrodzenie za wynajem może być stałe, zmienne lub stanowić połączenie tych dwóch form, np. gdy operator gwarantuje dochód z najmu przez kilka pierwszych lat, a później jest on uzależniony od obłożenia hotelu.

Rentowność inwestycji w nieruchomości hotelowe znacznie przewyższa stopę zwrotu z bezpiecznych aktywów finansowych. Przeciętne oprocentowanie tradycyjnych lokat rocznych na kwotę 50 tys. zł w grupie 29 banków wynosi 3,65% netto (po opodatkowaniu) - wynika z analizy Home Broker. Do zestawienia nie przyjęto lokat progresywnych, jednodniowych oraz polisolokat, a jedynie tradycyjny produkt lokacyjny. Najatrakcyjniejszą ofertę odnaleźć można w: Banku Pocztowym, AIG, Allianz, Meritum Banku oraz Getin Noble Banku, które oferują odsetki brutto na poziomie przynajmniej 5,5%. Po drugiej stronie zestawienia uplasowały się takie instytucje jak: PKO BP, Pekao S.A. oraz Nordea. W bankach tych klient zakładając roczną, tradycyjną lokatę może liczyć na odsetki do 3,5% brutto.

Najpopularniej obligacje skarbowe detaliczne, czyli papiery 2-letnie są obecnie oprocentowane na poziomie 4% w skali roku. Zarówno dochód z lokat, jak i z obligacji podlega opodatkowaniu stawką 19%. W przypadku inwestycji giełdowych trudno mówić o przyszłych zyskach. W ostatnich 12 miesiącach WIG podniósł się o 31,8%.

Bartosz Turek,
Home Broker