Coraz mniejsza opłacalność najmu, bo rośnie inflacja

Kolejny miesiąc z rzędu zyskowność najmu mieszkań niemal się nie zmieniła. Liczony przez Open Finance wskaźnik średniej rentowności netto, bazujący na ofertach najmu mieszkań zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl w lutym br. oraz cenach, po jakich klienci Open Finance przeprowadzali transakcje zakupu nieruchomości, po zmianie o 0,01 pkt proc. wzrósł do 4,12 proc.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w lutym 2011 roku

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za luty; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z lutego obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Liczona przez nas rentowność opiera się na średnich cenach, dlatego każdy przypadek należy rozpatrywać oddzielnie. Ponadto, w naszych obliczeniach ograniczamy się do kilku największych rynków, czyli: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.

W lutym prawie we wszystkich ośrodkach wzrosła liczba ofert – średnio o 27 proc., a najwięcej w Krakowie – o 40 proc. Jedynie we Wrocławiu ich liczba nie uległa zmianie. Spore różnice zaszły natomiast pod względem wysokości stawek najmu w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni mieszkania. Średnia, która spadła o zaledwie 0,05 proc., może być myląca, bo jeśli przyjrzeć się poszczególnym miastom, widać spore wahnięcia. Niemały spadek stawek najmu zanotowaliśmy bowiem w Gdyni (o 5,02 proc.) i Gdańsku (o 3,95 proc.), z kolei w Łodzi, Warszawie czy Krakowie wzrosły o odpowiednio: 3,91, 2,56 i 2,12 proc.

Taka huśtawka stawek najmu spowodowała, że także wskaźnik rentowności netto dla poszczególnych miast różnie się zachowywał, a zmiana średniej o 0,01 pkt proc. nie pokazuje pełnego obrazu. Najbliżej średniej były Poznań i Wrocław. Ze spadkiem wskaźnika rentowności mieliśmy do czynienia tam, gdzie obniżyły się stawki najmu, czyli przede wszystkim w Gdańsku (spadek o 0,24 pkt proc.) oraz Gdyni (spadek o 0,13 pkt proc.). Z kolei wzrost można było zaobserwować w Łodzi (o 0,24 pkt proc.), Krakowie (0,13 pkt proc.) i Warszawie (0,11 proc.).

Zgodnie z trendem trwającym już od pół roku, opłacalność najmu wypada słabiej w porównaniu z odsetkami jakie oferują obecnie sprzedawane przez Ministerstwo Finansów obligacje dziesięcioletnie (nazwa skrócona EDO). W pierwszym roku, czyli w pierwszym okresie odsetkowym, sięgają one 4,66 proc. netto, czyli już po potrąceniu tzw. podatku Belki. W kolejnych latach, przy założeniu, że inflacja utrzymałaby się na podobnym poziomie, oprocentowanie netto przekroczyłoby nawet 5,5 proc. Wynajem mieszkania wypada za to lepiej od lokaty bankowej, ale różnica jest niewielka, rzędu kilkunastu punktów bazowych. Obecnie, przy inflacji na poziomie 3,8 proc., zarówno lokata jak i wynajem dają więc szansę na realny zysk na minimalnym poziomie.

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich

*średnia dla 36 banków z 01.03.2011 r.;

**oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji. W pierwszym roku oprocentowanie brutto jest niższe o 1,05 pkt proc.

Źródło: banki, obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open Finance.

Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż 1,5 miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Bernard Waszczyk, Open Finance