W Krakowie wzrost cen mieszkań wyhamował. Coraz mniej osób może je kupić

Wzrost cen mieszkań w Krakowie wyhamował, ale coraz mniej klientów posiada zdolność kredytową, by je kupić – ocenił doradca rynku nieruchomości Piotr Krochmal. Większość transakcji odbywa się za gotówkę i ma charakter inwestycyjny; w najbliższej przyszłości taniej nie będzie - dodał.

„Na rynku nieruchomości w Krakowie wciąż jest duże zainteresowanie zakupem mieszkań, ale znacząco spadła zdolność kredytowa potencjalnych kupujących” - powiedział w rozmowie z PAP Krochmal. Według niego spośród osób, które jeszcze rok temu mogły wziąć kredyt w odpowiedniej wysokości na zakup mieszkania w stolicy Małopolski, dzisiaj już ponad połowa - przy tym samym poziomie zarobków - spotyka się z odmową bankową albo dostaje zbyt niską propozycję kredytową, która nie wystarczy już na zakup wyczekiwanego mieszkania.

Ceny mieszkań na bardzo wysokim poziomie

Analityk ocenił, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym ustabilizowały się w Krakowie na bardzo wysokim poziomie, wynoszącym średnio 13 tys. zł za metr kw.

„Deweloperzy nie podnoszą już cen na swoich inwestycjach, co miało miejsce jeszcze rok temu, kiedy w miarę wyprzedaży posiadanych lokali firmy podnosiły ceny za nie. Jednak inwestycje wchodzące na rynek są już po bardzo wysokich cenach, uwzględniających wzrost cen materiałów budowlanych oraz kosztów wykonania, w tym robocizny” - wyjaśnił Krochmal.

W jego ocenie obecnie koszt wybudowania metra kwadratowego mieszkania w Krakowie przez generalnego wykonawcę przekracza 8 tys. zł, do tego dochodzi cena działki sięgająca w przeliczeniu na metr kw. mieszkania ok. 3 tys. zł, a także marża dewelopera. Daje to ostatecznie średnią cenę ok. 13 tys. zł za metr kw. - wyliczył analityk.

Jego zdaniem w najbliższej przyszłości taniej nie będzie. "Byłoby naiwnością myśleć, że płace i ceny materiałów w branży budowlanej zaczną spadać. Może być tylko gorzej, bo wciąż rosną ceny np. energii, która jest niezbędna do wyprodukowania materiałów budowlanych. Liczenie na to, że deweloperzy będą obniżać ceny jest po prostu złudne” - wskazał analityk.

Według niego podobna, stabilna sytuacja cenowa występuje na rynku wtórnym. Wprawdzie pojawiło się na nim sporo mieszkań do sprzedaży po rosyjskiej agresji na Ukrainę, ale – zaznaczył Krochmal – szybko zostały one wykupione za gotówkę w celach inwestycyjnych przez osoby, które wycofały swoje oszczędności z lokat bankowych w obliczu rosnącej inflacji.

„Nadwyżka mieszkań została wchłonięta przez osoby, które wyciągały pieniądze z lokat i inwestowały je na rynku nieruchomości, stąd nie doszło do żadnych perturbacji i rynek dalej podąża w górę. Oczywiście te wzrosty są dużo niższe niż rok czy dwa lata temu, kiedy mieliśmy do czynienia ze wzrostami dwucyfrowymi - teraz są to wzrosty jednocyfrowe, ale na tyle duże, że przebijają lokaty bankowe” - dodał Krochmal.

Według jego danych, o ile jeszcze rok temu za gotówkę kupowanych było na rynku pierwotnym i wtórnym ok. 50 proc mieszkań w Krakowie, to w tej chwili jest to ok. 80 proc. „Są inwestycje, na których ten wskaźnik dochodzi nawet do 90 proc. Widać więc, że tak naprawdę ten rynek opiera się teraz tylko na klientach gotówkowych i oni tak naprawdę go utrzymują” - ocenił specjalista od nieruchomości.

Wynajem mieszkania - znaczny wzrost cen

Sytuacja ta – wskazał – powoduje, że młodzi ludzie, którzy chcą się usamodzielnić, w stolicy Małopolski mają obecnie jedno wyjście – wynajem mieszkania. W związku z dużym popytem ceny na rynku najmu wzrosły w Krakowie rok do roku o ok. 40 proc. Wpływ na to ma „wydrenowanie” rynku mieszkań na wynajem spowodowane przez uchodźców z Ukrainy. Z drugiej strony - mówił analityk – z powodu atrakcyjnych cen najmu pojawiło się sporo lokali utrzymywanych do tej pory przez inwestorów jako pustostany.

„Teraz jest na rynku mniej więcej o połowę mniej mieszkań do wynajmu niż zwykle o tej potrze było w Krakowie. Zwykle było ok. 2 tys. mieszkań w różnych ofertach, w tej chwili jest to niewiele ponad tysiąc, stąd nastąpiło ciśnienie popytowe, które wywołuje te wzrosty cen” - wyjaśnił doradca.

„Baza jednak nie odbudowała się do poziomu przed wojną" - powiedział. Zwrócił uwagę, że w najtrudniejszej sytuacji są studenci. "Zaczęły się już +castingi+ na najemcę, a ponadto cenowo jest bardzo drogo” - wskazał.

Według niego wyśrubowane ceny mieszkań w stolicy Małopolski powodują, że odżył rynek deweloperski w mniejszych ośrodkach aglomeracji krakowskiej, szczególnie posiadających połączenie zapewniane przez coraz lepiej działającą Szybką Kolej Aglomeracyjną. Dotyczy to przede wszystkim najbliższej Wieliczki i Skawiny, ale także bardziej oddalonych miast, takich jak np. Bochnia, Brzesko, Krzeszowice, Trzebinia, Słomniki czy Miechów.

„Tam się teraz sporo buduje i część osób, które kupują tam mieszkania, traktują je jako sypialnie i będą chciały wykorzystywać kolej aglomeracyjną do dojazdów do pracy w Krakowie” - mówił analityk.