W ciągu 10 lat mieszkania zdrożały o 53 proc.

3983 zł za m kw. – przeciętnie tyle płaci się za używane mieszkanie w 10 polskich miastach – wynika ze wstępnych danych NBP. Nowa publikacja pozwala ponadto oszacować, że w ciągu dekady (do III kw. ’16) rodzime mieszkania zdrożały o 52,7%. Co warto podkreślić, większość tego wzrostu zawdzięczamy gwałtownie hossie lat 2005-2007. Gdyby ten okres usunąć z wyników indeksu, to okazałoby się, że przez niecałe 9 lat mieszkania staniały o 3,8%.

Wynik ten nie powinien jednak martwić inwestora, który pod koniec 2007 roku (koniec hossy) kupił mieszkanie na wynajem. Co roku mógłby on bowiem realizować zysk z wynajmu na poziomie około 3-5% wartości mieszkania. To z nawiązką pokryłoby potencjalną stratę wartości w tym okresie.

Ja oszacowaliśmy zmianę cen mieszkań w Polsce?

Bazując na wstępnych danych NBP (z dnia 12.12.2016 r.) wzięliśmy pod uwagę średnie kwartalne odczyty zmian cen w miastach. Dane pochodzą z indeksu stworzonego przez bank centralny, który bierze pod uwagę nie tylko średnią cenę transakcyjną, ale też jakość sprzedawanych mieszkań (indeks hedoniczny). Ma więc on porównywać jak w czasie zmieniają się ceny możliwie porównywalnych lokali. Zastosowana przez Open Finance metodologia nie uwzględnia niestety faktu, że w Warszawie zawiera się nawet kilka – kilkanaście razy więcej transakcji niż na przykład w Zielonej Górze. Wyniki są więc uproszczone. Ponadto do tych obliczeń możliwe było skorzystanie z danych aż dla 16 miast, w których zmiany cen używanych lokali w skali dekady zawierają się w szerokim przedziale od 5 do 77%.

Najmocniej drożeją tańsze lokale

Dane udostępniane przez NBP pokazują ponadto bardzo duże zróżnicowanie geograficzne wyników. W gronie miast badanych przez bank centralny najmocniej zdrożały lokale w Łodzi, Rzeszowie i Katowicach. W miastach tych wzrosty cen wyniosły odpowiednio 77%, 69% i 65%. Powody? Bez wątpienia jest ich przynajmniej kilka. Niezaprzeczalnym może być efekt niskiej bazy. Chodzi po prostu o to, że jeśli w III kw. 2006 roku za metr lokalu w Łodzi czy Katowicach trzeba było zapłacić niewiele - 1,9 – 2 tys. zł (jedne z najniższych wówczas wyników), to wzrost o tysiąc złotych oznacza nawet ponad 50% dynamikę. Dla porównania gdyby mieszkania w Warszawie zdrożały o tysiąc złotych w przeliczeniu na m kw., to oznaczałoby to jedynie kilkunastoprocentowy wzrost cen. Te dwa przykłady obrazowo pokazują na czym polega efekt bazy.

Nie jest to jedyny powód, dla którego ceny mieszkań w Katowicach i Łodzi mogły rosnąć. Warto też zwrócić uwagę na rentowność wynajmu. W tych miastach mieszkania są relatywnie tanie w zakupie, a dosyć drogo można je wynająć. Stąd zarówno Łódź jak i Katowice uchodzą za miasta, w których na wynajmie można zarobić relatywnie dużo. To może się przekładać na popyt na mieszkania ze strony inwestorów. Warto też zwrócić uwagę na fakt, że zarobki w Katowicach są jednymi z najwyższych w kraju, co może też sprzyjać wzrostom cen mieszkań. W Łodzi sytuacja nie jest już tak oczywista, choć i tak Łódź zajmuje wysokie miejsce w gronie miast wojewódzkich pod względem tego ile metrów lokalu można kupić za przeciętną pensję. Do tego dodać można, że część mieszkańców Łodzi pracuje w niedaleko położonej Warszawie, gdzie poziom wynagrodzeń jest w krajowej czołówce.

W Rzeszowie w III kwartale 2006 roku za metr używanego „M” płaciło się niecałe 2,6 tys. zł. Z bieżącego punktu widzenia jest to bardzo atrakcyjna stawka, ale 10 lat temu wynik ten nie był wcale najniższym w kraju. Efektem niskiej bazy nie da się więc w pełni wytłumaczyć dlaczego w Rzeszowie ceny mieszkań tak dynamicznie wzrosły. Pomóc w tym może fakt, że w latach 2005-2015 liczba ludności w Rzeszowie wzrosła o 17,3%. Obok Zielonej Góry jest to najwyższy wynik w gronie miast wojewódzkich, przy niemal zerowym wzroście liczby ludności w skali całego kraju. Do tego warto dodać, że w Rzeszowie w ciągu dekady wynagrodzenia wzrosły najmocniej (o 75%) w gronie miast wojewódzkich. To wszystko świadczy o sprzyjających warunkach dla wzrostów cen.

Najsłabsze wyniki we Wrocławiu i Krakowie

W ogonie tego zestawienia uplasowały się natomiast Wrocław i Kraków. W pierwszym z tych miast dane NBP sugerują, że porównywalne używane lokale zdrożały w ciągu dekady jedynie o 5%. W Krakowie doszło do wzrostu cen o 18,8%. Kolejny w kolejce uplasował się Szczecin z przyzwoitym wzrostem na poziomie prawie 35%.

Czemu w miastach tych ceny tak nieznacznie rosły? Powodów znowu może być sporo. Spójrzmy na kilka prawdopodobnych źródeł takiego stanu rzeczy. W obu miastach z niskim wzrostem cen mieszkań mieliśmy do czynienia z dużą aktywnością firm deweloperskich. W latach 2006-2015 w Krakowie oddano do użytkowania prawie 55 tys. mieszkań deweloperskich, a we Wrocławiu ponad 42 tysiące. Są to najwyższe wyniki zaraz po stolicy. Może więc tu działać prosty mechanizm, zgodnie z którym przy dużej podaży nowych lokali, te używane nie drożeją aż tak szybko.

W Krakowie i Wrocławiu mamy też do czynienia z dużym rozdźwiękiem między zarobkami mieszkańców i cenami mieszkań. W pierwszym z tych miast za metr używanych „czterech kątów” trzeba zapłacić 5820 zł (dane NBP). Przeciętne miesięczne wynagrodzenie wg. GUS wynosiło natomiast w 2015 roku 4431 zł brutto. Po prostym przeliczeniu tej wartości na płacę „na rękę” otrzymujemy 3154 zł miesięcznie. Nawet zapominając na chwilę, że większość osób zarabia mniej niż wynika za średniej, to otrzymujemy wynik na poziomie 0,54 m kw. Teoretycznie tylko taką część mieszkania można kupić w Krakowie za przeciętną krakowską pensję netto. We Wrocławiu analogiczny wynik jest nieco wyższy (0,61 m kw. mieszkania za przeciętną pensję) Najjaskrawszym przykładem, z którym wyniki te można porównać są wcześniej wspomniane Katowice. W tym mieście za metr przeciętnego używanego „M” trzeba zapłacić 3636 zł. Przeciętne wynagrodzenie netto można natomiast oszacować na 3733 zł miesięcznie. Za statystyczną wypłatę można więc nabyć około 1,03 m kw. przeciętnego katowickiego lokum – dwa razy więcej niż w Krakowie.

Mieszkania bez konkurencji

Jak te wszystkie zmiany cen mieszkań plasują się na tle innych popularnych wśród Polaków inwestycji? Gdyby przez ostatnie 10 lat inwestor regularnie co roku zakładał roczną lokatę w banku, to jego zysk netto wyniósłby poniżej 41% - wynika z szacunków Open Finance. Mowa jest tu oczywiście o wartościach netto – po uwzględnieniu podatku. W przypadku skarbowych obligacji dziesięcioletnich kupionych w sierpniu 2006 roku mogliśmy liczyć na zysk na poziomie niespełna 51%. Gdyby inwestor swoje pieniądze ulokował na giełdzie w sierpniu 2006 roku i osiągnął wynik na poziomie głównego indeksu giełdowego WIG (uwzględnia wypłaty dywidend), to po dekadzie zrealizowałby skromny zysk na poziomie 9,7%. Po potrąceniu podatku i pominięciu ewentualnych prowizji daje to wynik na poziomie 7,9%. W lepszej sytuacji byliby ci, którzy wybraliby spółki największe. Ich indeks wzrósł w ciągu dekady o 33%. Po potrąceniu podatku daje to potencjalny zysk na poziomie prawie 27% przy czym warto zauważyć, że wynik ten nie uwzględnia wypłacanych przez firmy dywidend. Ciekawie mogłyby też wyglądać wyniki akcyjnych funduszy inwestycyjnych, ale niestety ich oferta w 2006 roku była oględnie rzecz biorąc skromna, co uniemożliwia porównania.