Rośnie sprzedaż mieszkań, pogorszenie sytuacji związane z demografią może nastąpić za 7 lat

Wyraźnie poprawia się sytuacja na rynku mieszkaniowym. W ubiegłym roku deweloperzy zanotowali wzrosty sprzedaży przy zachowaniu wysokiej marży. W tym roku sprzedaż może wzrosnąć o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent. Mniejsi deweloperzy przez ustawę deweloperską mają jednak problem z finansowaniem inwestycji. Dla wszystkich graczy na rynku problemem za kilka lat stanie się malejąca grupa klientów w wieku 25-35 lat.

– Zdecydowanie możemy powiedzieć, że deweloperzy mieszkaniowi najgorsze mają już za sobą. Niespodziewanie dla całego rynku, a także dla samych deweloperów sprzedaż mieszkań odbiła się z początkiem ubiegłego roku. Ceny poszły w ślad za liczbami sprzedawanych mieszkań. Deweloperzy odetchnęli z ulgą, bo niektórzy mieli problemy płynnościowe – mówi Maciej Wewiórski, analityk Domu Maklerskiego IDM.

Według niego początek tego roku zapowiada kontynuację, a nawet poprawę trendu. Sprzedaż nowych mieszkań wzrośnie w skali kraju o kilkanaście procent, a najwięksi, notowani na giełdzie deweloperzy mogą poprawić swoją sprzedaż nawet o kilkadziesiąt procent. Równocześnie ze wzrostem sprzedaży deweloperom udaje się utrzymać marżę na odpowiednim poziomie wynoszącym 20-25 proc. To według eksperta zapewnia oczekiwany zwrot z inwestycji. Niewykluczone, że w tym roku marża deweloperów nawet wzrośnie. Dla klientów może oznaczać to wzrost cen, ale branża cieszy się z dobrych wyników finansowych.

Odbicie na rynku widać w danych dotyczących przepływu gotówki deweloperów.

– W rachunku cash flow widzimy u dużych deweloperów wysokie marże, dobry cash flow operacyjny, czyli widzimy spokój – ocenia Wewiórski. – Wcześniej nie udawały się emisje obligacji, ale w momencie, kiedy doszło do wzrostu liczby sprzedawanych mieszkań w ujęciu rocznym, zauważyliśmy większą skłonność podmiotów finansowych do udzielania pożyczek bądź rolowania długu.

Dodaje jednak, że poprawa dotyczy przede wszystkim dużych deweloperów. Mniejsze podmioty na rynku w większym stopniu odczuwają ograniczenia nałożone przez obowiązującą od 2012 r. ustawę deweloperską.

– Duże spółki są w stanie finansować się z kredytów bankowych, z obligacji, ale również z wpłat klientów, którzy realizują przedpłaty na mieszkania. Niestety wprowadzenie ustawy deweloperskiej spowodowało, że mniejsi deweloperzy nie mają większych szans na podpisanie umów z bankami dotyczących otwartych rachunków powierniczych, co automatycznie wiąże się z możliwością skorzystania ze środków wpłacanych przez klientów na budowę mieszkań – tłumaczy Maciej Wewiórski.

W jego ocenie, w konsekwencji z rynku może zniknąć kilka mniejszych spółek deweloperskich. To z kolei może oznaczać zmniejszenie liczby oddawanych mieszkań. Więc z jednej strony mniejsze ryzyko dla klientów, a z drugiej mniejsza podaż na rynku mieszkaniowym. Może to nastąpić w ciągu najbliższych 2-3 lat.

Za kilka lat problemem dla deweloperów może stać się niż demograficzny, czyli malejąca liczba osób w przedziale wiekowym 25-35 lat, które najczęściej kupują mieszkania. Wewiórski ocenia, że pogorszenie sytuacji związane z demografią może nastąpić za 5-7 lat.