Kto najbardziej stracił na Rekomendacji S?
Spadek zdolności kredytowej Polaków spowodował, że ich siła nabywcza, mierzona dostępnością mieszkań wystawionych na sprzedaż, spadła między grudniem a styczniem z 70% do 65% - wskazują nasze dane. Różnica nie jest bardzo duża. Najmniej odczują ją osoby poszukujące mieszkań w „wielkiej płycie”. Relatywnie dużą dostępność zachowały też mieszkania deweloperskie.
Od stycznia banki muszą stosować zaostrzone kryteria przy obliczaniu zdolności kredytowej. Rodzina, która osiąga dochód na poziomie 5 tys. zł netto i chce zaciągnąć kredyt na 30 lat, może pożyczyć średnio 364 tys. zł finansując się kredytem w naszej walucie – szacuje Home Broker na podstawie styczniowej oferty banków. W grudniu przeciętna zdolność wynosiła 391 tysięcy, czyli była o 27 tysięcy większa. Znacznie gorzej sytuacja wygląda w przypadku kredytów walutowych, bo tu nowe wymagania nadzoru są jeszcze ostrzejsze. Spadek zdolności w przypadku rodziny z naszego przykładu dla kredytu w euro przekracza 100 tys. zł.
Przeciętną rodzinę stać na wielką płytę
W efekcie nasza modelowa rodzina ma obecnie mniejsze możliwości zakupowe. Jak bardzo się one zmniejszyły? To oczywiście zależy od tego, czy zadłuży się w maksymalnym stopniu, czy posiada jakieś oszczędności na zakup własnego M. Do naszych szacunków przyjęliśmy, że kredytobiorcy chcą wykorzystać w całości swoją zdolność i nie dysponują wkładem własnym. W rzeczywistości ich możliwości zakupowe są większe, bo według danych ZBP za III kwartał u.br. średni wkład własny przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego wynosił 25%.
Zakładając jednak, że kredytobiorcy dysponują kwotą równą ich przeciętnej zdolności dla kredytu w złotych, czyli 364 tys. zł, w wybranych przez nas 13 miastach, dostępna jest dla nich oferta 65% mieszkań wystawionych na sprzedaż. W grudniu było to 70%. W zestawieniu uwzględniliśmy rynek wtórny i pierwotny.
„Wielka płyta” nadal dostępna
Zdecydowanie najmniej ograniczenie zdolności kredytowej rodzina z naszego przykładu odczułaby gdyby chciała kupić mieszkanie w tzw. wielkiej płycie, czyli w najtańszym segmencie. Na podstawie danych z 13 miast można oszacować, że w styczniu mogła pozwolić sobie na zakup 9 z 10 oferowanych do sprzedaży mieszkań w betonowych blokach. W grudniu było to niewiele więcej. Mieszkań o cenie ofertowej nieprzekraczającej 391 tys. zł było 93%.
W najlepszej sytuacji nasza rodzina byłaby szukając mieszkania w Bielsku-Białej lub w Katowicach. W miastach tych wszystkie lokale znajdujące się w blokach z „wielkiej płyty” są w jej zasięgu ręki – wskazują dane Home Broker. Ponadto przynajmniej 90% ofert lokali w betonowych blokach można byłoby kupić za 364 tys. zł w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Lublinie, Łodzi, Poznaniu i Szczecinie. W najgorszej sytuacji byłaby modelowa rodzina w Warszawie, gdzie posiadając 364 tys. zł mogłaby wybierać tylko z 41% ofert lokali we wskazanym segmencie.
Doświadczenia doradców Home Broker pokazują, że osoby poszukujące mieszkania niezbyt chętnie myślą o zakupie mieszkania w „wielkiej płycie” i najpierw sprawdzają inne możliwości. W przypadku nabywców o niskich dochodach ten segment rynku jest jednak często jedyną możliwością. Tak jest w sytuacji gdy posiadany budżet jest za mały na to, aby w podejmowanej decyzji uwzględnić takie czynniki, jak potencjał wzrostu wartości mieszkania. Poza tym, zakup mieszkania gotowego, nawet w niskim standardzie daje możliwość zamieszkania w nim dość szybko.
Zmiana dostępności mieszkań po wprowadzeniu nowych zapisów rekomendacji S | ||||||||
Miasto | Mieszkania używane - wielka płyta | Mieszkania używane - budownictwo współczesne | Mieszkania nowe - segment popularny | Ogółem | ||||
Udział w całej ofercie mieszkań o cenie nieprzekraczającej (w zł): | ||||||||
391 tys. | 364 tys. | 391 tys. | 364 tys. | 391 tys. | 364 tys. | 391 tys. | 364 tys. | |
Białystok | 99% | 97% | 76% | 70% | 81% | 74% | 84% | 79% |
Bielsko-Biała | 100% | 100% | 87% | 75% | 98% | 98% | 94% | 92% |
Bydgoszcz | 100% | 99% | 83% | 69% | 95% | 92% | 92% | 89% |
Gdańsk | 98% | 90% | 53% | 46% | 55% | 51% | 60% | 54% |
Gdynia | 96% | 94% | 35% | 26% | 39% | 29% | 59% | 53% |
Katowice | 100% | 100% | 26% | 26% | 92% | 84% | 88% | 83% |
Kraków | 86% | 76% | 36% | 28% | 36% | 31% | 43% | 37% |
Lublin | 100% | 98% | 63% | 55% | 99% | 98% | 88% | 85% |
Łódź | 99% | 98% | 64% | 56% | 74% | 54% | 78% | 69% |
Poznań | 97% | 94% | 40% | 30% | 50% | 46% | 55% | 50% |
Szczecin | 99% | 98% | 53% | 51% | 90% | 83% | 85% | 81% |
Warszawa | 52% | 41% | 17% | 13% | 21% | 15% | 25% | 19% |
Wrocław | 86% | 77% | 48% | 40% | 59% | 50% | 58% | 49% |
Średnia | 93% | 89% | 52% | 45% | 68% | 62% | 70% | 65% |
Mieszkania nowe w zasięgu ręki
Nasza rodzina mogłaby też swobodnie wybierać z oferty lokali nowych. Przeciętna dostępność mieszkań w segmencie deweloperskim wynosi obecnie, według danych Home Broker, 62% i nie spadła znacząco (w grudniu było to 68%). W najlepszej sytuacji byłaby modelowa rodzina w Bielsku-Białej, Bydgoszczy i Lublinie. W miastach tych ponad 90% ofert lokali w nowych inwestycjach można kupić posiadając 364 tys. zł. W najgorszej sytuacji byłaby nasza rodzina szukając lokum w Warszawie, gdzie posiadając 364 tys. zł mogłaby wybierać tylko z 15% oferty lokali deweloperskich. Wybór mieszkania nowego jest o tyle lepszym rozwiązaniem niż zakup „wielkiej płyty”, że pozwala liczyć na wzrost wartości lokalu w długim terminie. Skorzystanie z ciekawej oferty cenowej często wiąże się jednak z koniecznością oczekiwania na odbiór kluczy na przykład kilkanaście miesięcy, po których mieszkanie trzeba jeszcze wykończyć.
Najtrudniej kupić nowy i wykończony lokal
Najskromniejsze możliwości zakupowe modelowa rodzina miałaby poszukując lokalu używanego, wykończonego i zbudowanego po 2000 roku. Przeciętna dostępność mieszkań w tak zdefiniowanym segmencie mieszkań wynosi obecnie 45% - wynika z szacunków Home Broker przeprowadzonych dla 13 miast. W grudniu nie było to jednak znacząco więcej (52%), bo lokale nowe i wykończone są relatywnie drogie (często kupione były w czasie boomu). Na dodatek oferta sprzedaży takich mieszkań jest dużo mniejsza niż na przykład lokali z „wielkiej płyty”.
W najlepszej sytuacji byłaby modelowa rodzina w Białymstoku i Bielsku-Białej. W miastach tych przynajmniej 70% ofert wykończonych lokali zbudowanych po 2000 roku można by było kupić posiadając 364 tys. zł. Kredytobiorcom z naszego przykładu tradycyjnie najtrudniej byłoby kupić własne M w Warszawie, gdzie posiadając 364 tys. zł mogliby wybierać tylko z 13% ofert nowych i do tego wykończonych mieszkań.
Katarzyna Siwek, Bartosz Turek
Home Broker
Dołącz do dyskusji: Kto najbardziej stracił na Rekomendacji S?