Dzięki KNF ma zwiększyć dostępność do kredytów mieszkaniowych

Urząd nadzoru finansowego zapowiada zmianę zasad gry na rynku kredytowym. Koniec z takimi samymi ograniczeniami dla wszystkich. Każdy bank w zależności od apetytu na ryzyko decydowałyby jak ma wyglądać relacja „długu do dochodu” (DTI – stosunek miesięcznej raty do dochodu) jego klienta. Od 2011 r. arbitralnie decyduje o tym rekomendacja T, która nakazuje, aby miesięczne raty kredytów nie przekraczały połowy dochodów w przypadku osób zarabiających nie więcej niż średnia krajowa lub 65 proc. dochodów, jeśli zarabiają więcej.  Komisja Nadzoru Finansowego chce, aby po zmianach wskaźnik ten ustały same banki, w zależności od ich apetytu na ryzyko. Nie każdy bank miałby jednak wolność absolutną. Na taki komfort zasługiwałyby tylko te dobrze skapitalizowane, o wysokiej płynności i dobrze zarządzające ryzykiem.

Dług do dochodu to nie jedyny próg, o który potykają się banki i klienci. Od 2012 r. kolejna rekomendacja – S nakazała liczyć maksymalną zdolność kredytową klientów najwyżej na 25 lat, nawet jeśli kredyt spłacany jest dłużej. I tym samym zablokowała sposób na omijanie rekomendacji T, bo właśnie poprzez wydłużanie czasu trwania kredytu obniżano ratę i był to sposób na zmniejszenie relacji raty do dochodów. Wiele wskazuje na to, że padnie również to ograniczenie.

Tylko wydłużenie okresu spłaty kredytu z 25 na 30 lat przekłada się na 7 proc. wzrost dostępnej przez klienta kwoty. Jak bardzo banki zliberalizują zasadę relacji raty do dochodów, trudno dziś jednoznacznie stwierdzić. Spoglądając niedaleko wstecz  widać, że instytucje finansowe były gotowe przy tych samych dochodach w połowie zeszłego roku pożyczyć 10 proc. więcej niż w tym. Maksymalna zdolność kredytowa 3- osobowej rodziny bez innych kredytów, która zarabia 6 tys. zł netto i kupuje mieszkanie z 10 proc. wkładem własnym w lipcu mogła liczyć średnio na maksymalnie 482 tys. zł, rok wcześniej było to prawie 537 tys. zł. Trzeba przyznać jednak, że pewien wpływ na spadek możliwości klientów miała również przeprowadzona w międzyczasie podwyżka stóp procentowych z 4,5 do 4,75 proc. Teraz oczekuje się obniżki stóp procentowych. Jej skala prognozowana na 1 pkt. proc. pozwoliłaby na 10 proc. spadek płaconej raty. Dla kredytu  w wysokości 270 tys. zł na 25 lat, przy 1,5 proc. marży,  zamiast raty 1840 zł, klient miałby do zapłacenia – 1658 zł. Wiarę w taki scenariusz podtrzymuje stabilizacja marż do jakiej doszło w wakacje i na razie nie widać, aby banki zabierały się do podwyżek.

Minimalne dochody wymagane do otrzymania 270 tys. zł kredytu na 90% nieruchomości, przez 3-osobową rodzinę, w której dwie osoby pracują

 * - dane z maja, źródło: Open Finance

Skrzyżowanie dwóch restrykcyjnych rekomendacji S i T miało przyhamować rozbujały apetyt banków na ryzyko i brak rozsądku wśród części klientów, ale jednocześnie przyczynić się do obniżki cen mieszkań. Mieszkania staniały, jak podaje Związek Banków Polskich w raporcie Amron SARFiN w wielu aglomeracjach osiągnęły już cenę z II kwartału 2007 r. Nawet mniej niż w połowie 2007 r. wynosi średnia cena m.kw. mieszkania w Warszawie - 7,4 tys. zł wobec 7,66 tys. zł przed pięcioma laty i o 1,4 tys. zł  niższe niż w szczytowym momencie. We Wrocławiu ceny cofnęły się do początku 2007 r. gdy średnio m.kw. kosztował niecałe 5,5 tys. zł zamiast 6,6 tys. zł na przełomie 2007/2008. Podobnie jest w Gdańsku - dziś średnio niecałe 5,4 tys. zł za m.kw., 5 lat temu 5,6 tys. zł, a w najdroższym momencie I kw. 2008 r. - 6,3 tys. zł.

Maks. kredyt w tys. PLN, 90% LtV, dla rodziny 2+1 z wpływami 6 tys. zł netto,

bez dodatkowych obciążeń kredytowych

 * - konieczne założenie lokaty, źródło: Open Finance

Wygląda jednak na to, że spadek cen mieszkań nie był w stanie zrównoważyć utrudnień w dostępie do kredytów, jakie przyniosły ze sobą rekomendacje. Po I półroczu rok do roku spadek wyniósł niemal 20 proc. (Choć częściowo może to być również efekt wyczekiwania przez część klientów na dalszy spadek cen). Rekomendacje T i S  szczególnie dały się we znaki osobom samotnym z niewysokimi dochodami, a także bardziej licznym rodzinom nastawionym na zakup 3 pokojowego mieszkania, z zarobkami poniżej dwóch średnich krajowych.

Na dodatek, o ile ceny mieszkań w większych miastach spadły zauważalnie, to już w mniejszych miejscowościach  obniżki nie są takie znaczące. Powód to brak inwestycji i deficyt mieszkań. Nie ma nowych budów i klienci zdani są wyłącznie na zakupy na rynku wtórnym. Ceny trzymają poziom, podczas gdy zdolność kredytowa zainteresowanych pozyskaniem kredytu spadła.

Obawy o perspektywy, a w związku z tym również presja na zmiany, są tym większe, że w przyszłym roku nie będzie już Programu Rodzina na Swoim. Kredyty z dopłatami do odsetek w I połowie bieżącego roku stanowiły prawie jedną piątą z podpisanych umów. W przyszłym zarówno klienci jak i banki będą musieli sobie radzić bez pomocy państwa. 

Halina Kochalska, Open Finance