Nie widać ryzyka bańki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym

Jak zaznaczył Kirejczyk, wzrost cen nowych mieszkań wyprzedza inflację, choć ona także rośnie coraz szybciej. "Są dwie główne przyczyny wyższych cen, pierwsza to taka, że oferta dostępnych mieszkań bardzo się skurczyła, wskutek tego nowa podaż nie nadąża za popytem. Druga to wzrost kosztów ich realizacji" - wymienił.

Dodał, że pandemia - poza okresem lockdownu w kwietniu i maju ubiegłego roku - wcale nie wpłynęła negatywnie na popyt. "Przeciwnie, do szerokiej grupy osób, które chcą kupić mieszkanie w celu zaspokojenia własnych potrzeb, często z myślą o wygodniejszym miejscu do pracy w domu w warunkach pracy hybrydowej, dołączyła rzesza posiadaczy oszczędności, wierząca w dalszy wzrost cen mieszkań chroniący ich pieniądze przed inflacją" - wyjaśnił.

Jak zaznaczył, popyt wspierany jest bardzo tanimi w polskich warunkach kredytami, a ponieważ sytuacja na rynku pracy jest dobra, a wynagrodzenia rosną, to banki chętnie kredytów mieszkaniowych udzielają.

Według Kirejczyka, gdyby podaż była w stanie zaspokoić rosnący popyt, być może wzrost cen udałoby się ograniczyć. "Tymczasem, w większości dużych miast deweloperzy chcieliby rozpocząć więcej nowych inwestycji, ale mają problemy z zakupem nowych terenów. A nawet jeśli takim terenem dysponują, wyzwaniem w niektórych miastach jest sprawne uzyskiwanie pozwoleń na budowę" - wskazał.

Jak dodał, najtrudniejsza sytuacja pod tym względem ma miejsce w Warszawie, gdzie liczba mieszkań dostępnych w ofercie spadła do poziomu odpowiadającego połowie rocznej sprzedaży. W tej sytuacji deweloperzy coraz częściej zamiast - jak dotychczas - przyspieszać sprzedaż, odwlekają moment wprowadzenia do sprzedaży części mieszkań po to, aby nie zostać z „pustymi półkami” w biurach sprzedaży.

Ekspert podkreślił, że wzrost cen mieszkań ma także drugie źródło. "Są nim rosnące koszty realizacji inwestycji. Drożeją właściwie wszystkie materiały budowlane, a wzrost ten jest dużo szybszy od inflacji. W dodatku można się spodziewać wzrostów kosztów energii, a to wpływa na koszty we wszystkich fazach procesu budowlanego" - wskazał.

Jak zaznaczył, coraz więcej rozpoczynanych inwestycji będzie musiało spełniać nowe normy dotyczące oszczędności energii. To wprawdzie ograniczy przyszłe koszty zużycia energii i ślad węglowy w fazie użytkowania budynku, ale kosztuje więcej w fazie budowy, a i emisja CO2 związana z produkcją materiałów i wykonawstwem jest pewnie nieco wyższa - dodał.

W ocenie Kirejczyka mało prawdopodobne wydaje się, aby ceny mogły w niedalekiej przyszłości zacząć spadać. "Prognozy inflacji każą liczyć się z dalszym wzrostem kosztów realizacji, a do puli kosztów ponoszonych przez deweloperów dojdą w przyszłym roku składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny" - zauważył.

Dodał, że sytuację mógłby złagodzić napływ na rynek gruntów działek należących do samorządów i Skarbu Państwa, ale na to się w najbliższym czasie nie zanosi.

Według eksperta w dłuższej perspektywie na koszty związane z realizacją zacznie też mieć wpływ nowa polityka unijna "Fit for 55", podrażająca energochłonne materiały budowlane, takie jak cement, stal czy ceramika budowlana. Z drugiej strony może to oznaczać poważne dotacje do termomodernizacji istniejących budynków, które staną się konkurencyjne cenowo dla nowych mieszkań - zaznaczył.

Wysokie ceny mieszkań

Jak zaznaczył analityk z zespołu makroekonomii PIE Jakub Rybacki, dane z rynku nieruchomości mieszkaniowych publikowane przez NBP wskazują, że ceny mieszkań na rynku wtórnym w 10 największych polskich miastach wzrosły w I kwartale o 5 proc. względem ubiegłego roku.

"Koszt związany z zakupem nieruchomości rośnie nieco szybciej niż inne ceny konsumenckie. Równocześnie, w odróżnieniu od ubiegłych kwartałów, jest on niższy niż wzrost wynagrodzeń" - wskazał.

Jak ocenił, takie okoliczności sprawiają, że zdecydowanie ciężko mówić o ryzyku bańki spekulacyjnej, nawet w obliczu rekordowo niskich stóp procentowych. "Należy odnotować, że w Polsce relacja między cenami nieruchomości, a dochodami jest relatywnie stabilna" - zaznaczył.

Dodał, że według OECD przez ostatnie 6 lat doszło do niewielkiego pogorszenia wskaźnika – czas pracy wymagany dla zgromadzenia środków na mieszkanie wydłużył się o 1,4 proc. Dla porównania w Niemczech czy Czechach na zakup mieszkania trzeba pracować o 30 proc. dłużej niż w 2015, a nawet w mocno dotkniętej kryzysem Hiszpanii okres ten wydłużył się o 21 proc. - podał.

Rybacki podkreślił, że zakup mieszkania w Polsce w większości przypadków dokonywany jest bez udziału kredytu. "NBP szacuje, że wykorzystanie wyłącznie środków własnych dotyczy 70 proc. wszystkich transakcji" - podał.

W jego ocenie to czynnik, który zdecydowanie będzie stabilizował ceny mieszkań nawet w przypadku słabszej koniunktury gospodarczej.

Zaznaczył przy tym, że według ogólnoświatowego przeglądu szwajcarskiego banku UBS (Real Estate Index Bubble) warszawski rynek nieruchomości jest trzecim najmniej zagrożonym przegrzaniem spośród stolic badanych państw.

Obok wymienionych czynników analitycy podkreślają również umiarkowane dysproporcje miedzy cenami w stolicy, a mniejszymi miejscowościami oraz małe zagrożenie pogorszenia koniunktury w budownictwie mieszkaniowym.

Polski Instytut Ekonomiczny to publiczny think tank gospodarczy, którego historia sięga 1928 roku. Instytut zajmuje się dostarczaniem analiz i ekspertyz do realizacji Strategii na Rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju, a także popularyzacją polskich badań naukowych z zakresu nauk ekonomicznych i społecznych w kraju oraz za granicą.