Deweloperzy oddają więcej mieszkań

Podczas gdy na całym rynku październikowy wzrost sięgnął 15,9% (r/r), deweloperzy oddali do użytkowania o 42,4% więcej lokali. Firmy te nie szczędzą też nakładów na przygotowanie i realizację nowych inwestycji co zaostrza konkurencję i wywiera presję na obniżki cen.

Wyniki budownictwa mieszkaniowego za październik mogą napawać optymizmem. Odnosząc dane za dziesiąty miesiąc bieżącego roku do analogicznego okresu przed rokiem widoczna jest poprawa w obszarze mieszkań oddanych do użytkowania oraz liczby rozpoczynanych budów. Wzrosły one o 15,9 oraz 9,9%. Wydanych zostało o 2,7% mniej pozwoleń na budowę ale i tak było ich więcej niż rozpoczętych budów. Rozważając jednak dane w dłuższej – dziesięciomiesięcznej – wciąż w badanych obszarach widoczna jest sytuacja zbliżona do zeszłorocznej.

Deweloperzy oddają więcej mieszkań

W krótszym terminie progres widoczny jest szczególnie w obszarze liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Wzrosła ona w październiku o 15,9% wobec wyniku z analogicznego okresu przed rokiem. Oddano do użytkowania 13,6 tys. mieszkań. Gdyby jednak rozważyć skumulowane dane za pierwszych dziesięć miesięcy roku, wciąż widoczny jest spadek względem zeszłego roku o 7,8%. Warto jednak zauważyć, że jeszcze we wrześniu dane w ujęciu skumulowanym za pierwsze trzy kwartały bieżącego roku mówiły o znacznie większym, bo 10,6-proc. spadku względem analogicznego okresu przed rokiem. Jak więc widać w tym zakresie widoczny jest postęp, który ma szanse trwać przynajmniej do końca roku. Trzeba bowiem pamiętać, że duża część projektów deweloperskich rozpoczętych po kryzysie ma się dziś ku końcowi.

Fakt ten wskazuje więc grupę inwestorów, którzy w dużej mierze przyczynili się do październikowej poprawy wyników budownictwa mieszkaniowego. W dziesiątym miesiącu deweloperzy oddali do użytkowania aż o 42,4% więcej mieszkań, niż w analogicznym okresie przed rokiem. Dane te są po części wynikiem efektu niskiej bazy (zahamowania inwestycji w kryzysie), ale nie można zaprzeczyć ich pozytywnej wymowie, która jednak musi znaleźć potwierdzenie w kolejnych miesiącach. Trzeba bowiem pamiętać, że poprzednie miesiące roku nie charakteryzowały się tak pozytywnymi wynikami jak październik. W ujęciu skumulowanym w ciągu dziesięciu miesięcy tego roku deweloperzy oddali do użytkowania 37,3 tys. lokali, czyli wciąż o 13,4% mniej niż przed rokiem.

Konkurencja wciąż dynamicznie rośnie

W dalszym ciągu pozytywną dynamiką charakteryzuje się liczba mieszkań, których budowa jest rozpoczynana. W dziesiątym miesiącu bieżącego roku rozpoczęto budowę o 9,9% większej liczby mieszkań niż w analogicznym okresie sprzed roku. W liczbach bezwzględnych oznacza to 13,4 tys. nowo rozpoczętych lokali. Dla porównania w ostatnich 12 miesiącach średnio było to 13,2 tys. sztuk. Trzeba jednak zaznaczyć, że w czwartym kwartale przeważnie rozpoczynanych jest relatywnie mniej budów. Dane za dziesięć miesięcy roku nie charakteryzują się aż tak dużą dynamiką. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w tym okresie bieżącego roku jest o 1,3% wyższa niż wynikałoby z analogicznych danych dla 2010 roku.

W tym obszarze także pozytywnie wyróżniają się październikowe wyniki działalności deweloperów. W ich przypadku względem dziesiątego miesiąca zeszłego roku widoczny był bowiem wzrost liczby rozpoczynanych budów na poziomie aż 26,9%. W liczbach bezwzględnych oznacza to rozpoczęcie budowy 6,5 tys. nowych lokali. Sytuacja taka może sprzyjać dalszym obniżkom cen ofertowych nowych mieszkań gdyż przekładają się na rosnącą konkurencję w sytuacji utrzymywania się popytu na relatywnie stabilnym poziomie. Patrząc na dane skumulowane za 10 miesięcy należy wysnuć wniosek o utrzymywaniu się aktywności deweloperów na poziomie zbliżonym do zeszłorocznego, kiedy to w pełni widoczne było odreagowanie po kryzysowym zahamowaniu inwestycji.
 

… i rosnąć dalej może

Jedynie w obszarze liczby mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia widoczne było w październiku niewielkie spowolnienie. Była ona o 2,7% niższa niż rok wcześniej. W tym kontekście także wyróżniają się wyniki działania deweloperów, które pozostały pozytywne (wzrost o 6,8%). Wzrost w tym segmencie rynku sięgnął 6,8%. W sumie wydane zostały pozwolenia na 14,9 tys. lokali. Dla porównania w ostatnich 12 miesiącach było to średnio 15,3 tys. lokali. Warto jednak zaznaczyć, że końcówka roku jest zawsze okresem spadku liczby wydawanych pozwoleń.

Oczyszczony z wpływu czynników sezonowych obraz rynku daje natomiast analiza skumulowanych danych o liczbie wydanych pozwoleń w okresie dziesięciu miesięcy tego i zeszłego roku. W takiej perspektywie wzrost na całym rynku sięgnął 5,8%. W przypadku deweloperów wynik ten jest blisko o czterokrotnie wyższy i wynosi 21%. Pomimo obserwowanego spadku poziomu sprzedaży na rynku pierwotnym nie maleją więc nakłady deweloperów na przygotowanie nowych projektów. Nie jest więc wykluczone dalsze zaostrzenie walki konkurencyjnej między deweloperami. Z jednej strony wywiera to presję na obniżki cen, ale i negatywnie wpływa na sytuację finansową deweloperów.
 

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker