Rynek sprzedaży mieszkań - raport

Home Broker cyklicznie monitoruje, ile czasu zajmuje przeciętnie sprzedaż mieszkań. Proces sprzedaży rozbijamy na dwa etapy: pierwszy od wprowadzenia oferty sprzedaży do zawarcia umowy przedwstępnej, a drugi od zawarcia umowy przedwstępnej do zwarcia umowy ostatecznej. Długość procesu sprzedaży traktujemy jako jeden z mierników nastrojów rynkowych. W uproszczeniu można przyjąć, że na rynku wzrostowym transakcje zawierane są szybciej, ze względu na presję ze strony kupujących, a na spadkowym – wolniej.

Mniej kupujących wymusza dłuższe oczekiwanie

Dla umów ostatecznych podpisanych w styczniu łączny czas sprzedaży wyniósł 120 dni, czyli blisko 4 miesiące. W stosunku do grudnia skrócił się on więc o 2 dni, ale już względem listopada wydłużył o blisko 20 dni. W ostatnich 12 miesiącach najkorzystniejszym miesiącem pod tym względem był marzec. Dla umów podpisanych w tym miesiącu od wprowadzenia oferty do sprzedaży upłynęło średnio 87 dni. Najgorszy był z kolei przełom 2009 i 2010 roku, gdy proces sprzedaży trwał 130-140 dni (4,5 miesiąca). Wynik ostatniego przełomu lat może więc napawać optymizmem, gdyż jest o pół miesiąca lepszy. Może to potwierdzać prognozę doradców Home Broker, którzy przewidują skrócenie procesu transakcji w 2011 roku. Ponad 70% z nich uważa, że długość procesu sprzedaży powinna trwać maksimum trzy miesiące.
Należy tu ponadto zauważyć, że statystyki potwierdzają, że grudzień i styczeń przynoszą sezonowe wydłużenie procesu sprzedaży nieruchomości. Wynika to oczywiście z efektu wigilii i nowego roku, które w połączeniu z niesprzyjającą aurą powodują, że mniej osób myśli o zakupie nieruchomości. Potwierdzają to dane o liczbie nabywców zgłaszających chęć zakupu mieszkania. W grudniu 2010 roku była ona niższa o ponad 15% niż w listopadzie.

Dwa miesiące na znalezienie nabywcy

W styczniu od ogłoszenia chęci sprzedaży mieszkania do podpisania umowy przedwstępnej mijało 69 dni, czyli niewiele ponad dwa miesiące. Było to o dwa tygodnie krócej niż w grudniu, miesiąc krócej niż w styczniu 2010 roku i o dwa dni krócej niż średnio w całym zeszłym roku. Znacznie łatwiej było więc w styczniu znaleźć drugą stronę umowy.

Karp staje okoniem na drodze do finalizacji zakupu

Różnicę między długością całego procesu sprzedaży i czasem potrzebnym na zawarcie umowy przedwstępnej można w dużym uproszczeniu utożsamić z czasem, który potrzebują kupujący na zdobycie finansowania transakcji. Do umów przedwstępnych i finalnych dochodziło w styczniu szybciej, ale skala skrócenia wymaganego czasu była znacznie większa w przypadku umów przedwstępnych. Ze wstępnych danych można więc wywnioskować, że czas potrzebny na zdobycie finansowania zakupu nieruchomości wzrósł w styczniu do 51 dni, przy średniej w zeszłym roku na poziomie ponad 41 dni. Za takim wydłużeniem nie przemawia sytuacja na rynku kredytowym, która stopniowo poprawia się od przeszło roku. W tym zjawisku można więc upatrywać wpływy wigilii i sylwestra. Jeśli bowiem umowa przedwstępna została podpisana przed nimi, to bez wątpienia okres świąteczny mógł wydłużyć cały proces przygotowań do ostatecznej umowy.

W styczniu więcej osób kupiło za gotówkę

Długość całego procesu sprzedaży jest także mocno skorelowana z udziałem transakcji gotówkowych w ogólnej ich liczbie. Kupujący, który posiada gotówkę nie musi bowiem przechodzić długotrwałego procesu uzyskiwania finansowania. Wstępne dane za styczeń pokazują, że transakcje finansowane bez udziału kredytu stanowiły 22% ich ogólnej liczby. Jest to o 9 pp. więcej niż w grudniu i o 3 pp. więcej niż średnio w zeszłym roku. Warto jednak zauważyć, że w poprzednim miesiącu wpływ ponadprzeciętnej liczby transakcji gotówkowych nie przełożył się znacząco na skrócenie całego procesu sprzedaży. Niezależnie bowiem od łatwości zawierania transakcji gotówkowych, sprzedający musieli czekać na wzrost popytu po sezonowej jego obniżce.

Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker