Kto buduje mieszkania dopasowane do potrzeb rynkowych

W ciągu 10 miesięcy deweloperzy oddali do użytku 42,2 tys. mieszkań – wskazują statystyki GUS. Średni metraż oddawanych lokali wyniósł 66,9 m kw. W nowym budownictwie o przeciętnym standardzie taka powierzchnia przypada zwykle na mieszkania 3-pokojowe. Tymczasem preferencje klientów, zbierane i analizowane przez Home Broker, wskazują, że przeciętny poszukiwany przez kupujących metraż wyniósł w pierwszym półroczu 51,5 m kw., co zwykle przekłada się na dwa pokoje. Nadwyżka po stronie podaży wyniosła więc aż 15,4 m kw. W przypadku lokali oddawanych do użytkowania przez spółdzielnie różnica była blisko dwukrotnie mniejsza i wyniosła 8 metrów. Spółdzielnie budują jednak dziesięć razy mniej mieszkań, przez co ich wpływ na rynek nieruchomości jest niewielki.

W październiku spółdzielnie były najbliżej rynku

W samym październiku natomiast spółdzielnie zaskoczyły oddając do użytkowania mieszkania o powierzchni 53,1 m kw., czyli zaledwie o 1,4 metra większe niż zgłaszany w tym miesiącu popyt. W tym roku jest to wynik najbardziej dopasowany do zgłaszanych przez nabywców preferencji.

W przypadku deweloperów różnica wciąż pozostaje znacznie większa i wynosi 13,6 m kw. W tym kontekście warto ponadto wspomnieć, że lokale o małych metrażach znikają z nowych inwestycji w bardzo szybkim tempie, a duże mieszkania często czekają na nabywców długo po zakończeniu projektu. Właśnie w tym segmencie należy spodziewać się największej elastyczności deweloperów podczas negocjacji. W obliczu blisko rekordowej podaży nowych mieszkań rabat często decyduje o sprzedaży nieruchomości, a największe lokale należą do najmniej płynnego segmentu rynku.

Zmiany w metrażach postępują stopniowo

Realizacja obecnie oddawanych mieszkań rozpoczęła się mniej więcej dwa lata temu, zatem już po zakończeniu boomu na rynku budownictwa mieszkaniowego. Właśnie dlatego widoczne jest stopniowe obniżanie się średniego metrażu lokali oddawanych do użytkowania. Taki trend choć opóźniony współgra ze zmianami jakie przyniósł kryzys po stronie popytowej. Warto także zauważyć, że w wyniku kryzysu wstrzymano wiele projektów deweloperskich. Świadczy o tym chociażby spadająca liczba oddawanych lokali. W październiku było ich o połowę mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Rosnąca sprzedaż mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym spowodowała, że obecnie deweloperzy rozpoczynają znacznie więcej budów. W ciągu dziesięciu miesięcy tego roku rozpoczęto bowiem budowę o połowę większej liczby mieszkań niż od stycznia do października 2009 r. W przeważającej większości są to lokale w projektach z segmentu popularnego. Dzięki temu nabywcy mogą teraz znaleźć w sprzedaży mieszkania o relatywnie wysokim stosunku liczby pokoi do powierzchni lokalu. Problem jednak w tym, że wprowadzić się do nich będzie można dopiero za kilka czy kilkanaście miesięcy. Wiele osób wybiera więc zakupy na rynku wtórnym. Obecnie około dwa na trzy sprzedawane mieszkania są używane. Zgodnie z ankietą przeprowadzoną wśród doradców Home Broker 2011 rok powinien przynieść kontynuację tego trendu.

Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker